Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной.

werbung portfel

Светлый фон

Недвижимость или банковский депозит?



недвижимость или депозит?

 

Банковский депозит или недвижимость?

Хочу сделать небольшой обзор по теме с учетом российских сайтов, на которых можно находить текущую информацию по российской недвижимости. Возможно, для кого-то информация здесь окажется полезной.

Итак, первый сайт — http://www.irn.ru/. Заходя на главную страницу и нажимая там на «Стоимость жилья» пользователю выпадает набор из нескольких индексов, которыми можно воспользоваться (к сожалению, данные только по Москве и Подмосковью). Мне наиболее интересными показались два:

 

  • Индекс стоимости по типам жилья (в рублях):

индекс стоимости жилья в Москве

 

Аналогичный график можно построить и на www.kurs.metrinfo.ru. С 2000-ого года виден рост индекса примерно на 15% в год — но не стоит слишком обольщаться. Недвижимость ничего не производит, поэтому оснований для бурного роста у нее в принципе нет — так что при среднем росте, заметно обгоняющим инфляцию, у недвижимости появляется дополнительный потенциал для просадки. Долгосрочные исследования по разным странам мира показывают средний рост мировой недвижимости не более 3-4% в годовых в долларах, хотя по некоторым странам наблюдается и отрицательные значения. В среднем поднимаясь  на уровень инфляции или немного выше, из-за достаточно сильной волатильности цена на жилье на краткосрочных и среднесрочных периодах зависит от многих факторов. Вот пример того же индекса в долларах:

 

  • Индекс стоимости по типам жилья (в долларах):

индекс стоимости жилья в долларах

 

Тут хорошо видна валютная корреляция с долларом: с 2000 по 2008 годы рубль был в боковом тренде по отношению к американской валюте — однако в кризис произошла девальвация, что отразилось на первом сильном падении цены на графике. После чего до последних месяцев 2014 года видна тенденция к росту с сильной просадкой в конце — взявшие долларовую ипотеку в течение 2014 оказались сейчас в очень незавидном положении.

 

  • Индекс доходности

индекс доходности жилья

 

Еще один интересный индекс, сравнивающий среднюю стоимость жилья в долларах со средней ставкой валютного банковского депозита. Как видим, в ситуации со стабильным курсом рубля недвижимость выглядела предпочтительнее, но в последнее время опустилась до сильных отрицательных значений. Поскольку в том числе валютный вклад в банке не является лучшим инструментом инвестора, то очевидно, что и недвижимость сама по себе не будет им являться.

Для сравнения посмотрим динамику цен в Санкт-Петербурге, воспользовавшись сайтом http://www.emls.ru/stat/index/. Тут мы также можем увидеть предложения на вторичном рынке, правда, не с 2000, а с 2002 года:

 

Цены на недвижимость в СПб

 

Воспользовавшись формулой отсюда, считаем:

 

Y = (100.000/15.000)^(1/13) = 1.157, т.е. средняя годовая доходность равна 15.7%

 

Итого, результат аналогичен московскому. В дальнейших расчетах я буду использовать данные по СПб со ставкой 15% годовых.

 

Учет арендной ставки

Однако в случае недвижимости доход можно получать не только от роста стоимости квадратного метра, но и от сдачи жилплощади в аренду. Оценить выгоды этого способа пассивного дохода помогут другие сайты, например bn.ru. Там (http://www.bn.ru/graphs/) мы можем например найти

 

  • Индекс арендных ставок по Спб

Индекс арендных ставок жилья

 

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года и характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендной ставки в рублях в январе 2008 года). К сожалению, график строится за последние полгода — однако видно, что рост арендной платы если и есть, то несопоставим с инфляцией (на текущий момент арендная плата поднялась лишь на 15% за 7 лет). А полгода назад было всего лишь 5%. В качестве подтверждения можно использовать и сайт http://www.restate.ru/graph/, где посмотреть изменение средней цены аренды квартир и комнат в СПб по времени:

 

restate

 

Т.е. мы видим практически прямую линию и отсутствие связи с девальвацией рубля в декабре 2014. Посмотрим, какую арендную плату можно получить за квартиру в СПб сегодня (снова http://www.bn.ru/graphs/):

 

  • Индекс доходности от сдачи жилья в Спб

индекс доходности аренды в СПб

 

Похоже, что тот же самый график представлен на сайте http://tsn.spb.ru/analytics/ в разделе «индексы рынка» — однако в годовом интервале, что немного удобнее:

 

Индекс арендной ставки в СПб

 

Выводы

Простым сложением роста цены на недвижимость с ее арендной ставкой получаем 15 + 6 = 21%. На первый взгляд, это примерно в два раза больше рублевого банковского депозита на сегодняшний день. Однако обнаруживается несколько «но»:

 

  • Ликвидность. Чистый доход идет только с арендной платы, для общего необходимо продать жилплощадь. При неудачном расположении, внутренних недостатках и пр. цена (и доход) недвижимости могут быть ниже рассчитанных, а время продажи скорее всего будет исчисляться месяцами;

  • С дохода аренды необходимо уплачивать 13% налог;

  • Недвижимость требует периодического ремонта, что уменьшает доход;

  • Недвижимость может простаивать;

  • Не исключены форс-мажоры со съемщиком (стандартный вариант — порча имущества или потоп/пожар; у моего друга съемщик в питерской квартире повесился);

  • Большая сумма для покупки недвижимости;

  • Наконец, недвижимость может переживать существенные кризисы (наиболее заметный на графике — к началу 2010 года), а также просто достаточно затяжной период стагнации цен.

 

Варианты покупки первичной недвижимости, или же вкладов в закрытые ПИФы недвижимости имеют свои плюсы и минусы — здесь их рассматривать не буду. Названные выше неудобства по мне могут съедать не менее половины дохода, поэтому очевидного выбора в пользу недвижимости нет — преимущество над банковским депозитом зависит от обстоятельств. Для пассивного инвестора на мой взгляд больше всего подходит инвестирование в недвижимость через REIT фонды у зарубежного брокера — плюсы, которые дает этот способ:

 

  • Средняя доходность около 3-4% в год от роста актива в валюте плюс дивиденды — такого не даст ни один валютный депозит надежного банка;

  • Высокая ликвидность большинства фондов, продажа в любой момент;

  • Не требуется периодического ремонта;

  • Нет понятия «простоя» — сдачей в аренду занимаются серьезные компании;

  • Нет проблем со съемщиками;

  • Стоимость долей фонда — порядка нескольких десятков долларов

 

Поделиться в соцсетях

Return to Top ▲Return to Top ▲ Яндекс.Метрика