Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

REITs: инвестиции в недвижимость

REITs или инвестиции в недвижимость

Недвижимость — удовольствие не из дешевых. Не говоря уже о коммерческой, вариант приобретения хотя бы студий по карману не всем — а между тем использовать жилой фонд как объект инвестирования хотелось бы. Да, есть варианты инвестирования в закрытые ПИФы недвижимости, но они также отличаются как довольно высоким порогом входа, так и замораживанием средств на достаточно долгий промежуток времени. Плюс комиссии. Плюс только российский вариант.

Вообще при работе с реальной недвижимостью возникают три основных возможности получения дохода:

  1. ее можно приобретать на начальном этапе строительства
  2. ее можно сдавать в аренду — стандартно либо посуточно
  3. можно пытаться продать ее дороже на вторичном рынке

Однако кроме них есть вариант вложений в трасты недвижимости (REITs), имеющих/покупающих/строящих недвижимость во многих странах мира и выплачивающих пайщикам дивидендный доход с аренды. Фонды ликвидны — при желании их паи можно быстро продать, часто с выгодой в цене.

При этом вполне реально найти фонд со стоимостью пая не выше 50-100 долларов США

Понятно, что все проблемы с поиском жильцов и обслуживанием домов ложатся на сам траст. Ниже приведена картинка из книги Ферри «Все о распределении активов», где показывается выгода от владения недвижимостью США с 1930-х годов:

Фонды REITs и их доходность

Отсюда можно сделать вывод, что со времен Великой Депрессии жилые фонды в США давали доход на уровне американского фондового рынка — а он с того времени оказался одним из лучших в мире. Но если курсовой рост акций опережает дивидендный доход, то в случае недвижимости большую часть прибыли дают именно рентные выплаты. Из таблицы видно, что рост жилого фонда составлял порядка 2-3% годовых и примерно соответствовал средней инфляции, тогда как аренда давала 6-8% годовых.

 

Реальная недвижимость. Рост мировых цен

мировой рост недвижимости

С 1980 года недвижимость США, которая показала наименьший рост среди представленных стран, все же выросла в четыре раза. Это соответствует повышению примерно на 4% в год, что с учетом рентных дивидендов дает более 10% годовых. Актуальные данные можно искать по запросу «The Economist house-price index». Еще один график показывает, что уровень роста REITs всегда заметно превосходил уровень просадок:

инвестиции в недвижимость

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е. Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

 

  1. Рентные REITs, совершающие прямые вложения в жилой фонд

  2. Ипотечные REITs, вкладывающие в ипотечные бумаги под залог недвижимости

  3. Гибридные REITs, которые комбинируют эти варианты

как устроен REITs

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Доходность SP500 и REITs

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Доходность REITs

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество фондов REITs.

Именно его и предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше. Ниже актуальные данные по Wilshire US Real Estate Investment Trust:

Как уже указывалось выше, приобрести подобные ETF можно за несколько десятков долларов. Лучше всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие).

Есть и некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки, что на дистанции способно превратиться в потерю десятков процентов.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американского сектора как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

 

  1. Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)

  2. Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ)

  3. SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO)

  4. iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

 

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой направленности, а также из специализированных трастов с трастами жилой недвижимости:

 

Преимущества фондов REITs над реальной недвижимостью

Владея реальной, а особенно заграничной недвижимостью, вы сталкиваетесь с рядом проблем, которые успешно решены в фондах REITs:

  • Для приобретения зарубежной недвижимости (дома) нужно отличное знание местного законодательства;

  • Сопровождение сделки (юридическое, комиссии посредникам и пр.) обычно весьма затратно;
  • Высокий порог входа;
  • Трудно реинвестировать доход;
  • Для рентного дохода вы должны или сами искать жильцов, или платить за это УК;
  • Необходимость периодического ремонта;
  • Вы можете попасть под двойное налогообложение или налог будет выше ожидаемого;
  • Низкая ликвидность, дом трудно быстро продать по рыночной цене;
  • Зарубежная недвижимость — обычно один дом. Таким образом его цена сильно зависит от местности (например, популярности курорта и времени года, если дом в курортной зоне)

Есть ли недостатки у фондов REITs? Да, но их очень немного:

  • Цена на паи REITs более волатильна, чем на реальную недвижимость;

  • Для покупки паев требуется зарубежный брокерский счет;
  • Цена паев REITs не обязательно отражает тренд недвижимости в краткосрочной перспективе

 

ETF строительных компаний

Еще одна возможность вложиться в недвижимость через ETF — приобрести те из них, которые содержат акции компаний в сфере жилищного строительства. Иначе говоря, это инвестиции в застройщиков. В России аналогом такого подхода можно назвать строительные ПИФы, которые инвестируют капитал инвесторов в застройщиков согласно представлениям управляющей компании. По окончанию строительства недвижимость продается и цикл повторяется.

В случае биржевых фондов его состав полностью прозрачен, а успешная деятельность застройщика отражается на курсе его акций и дивидендах. Такой подход обеспечивает ликвидность средств — в строительных ПИФах деньги как правило замораживаются на несколько лет. Тем не менее вложения этого типа более рискованны по сравнению с REITs. Найти строительные ETF можно по ссылке: http://etfdb.com/type/sector/materials/homebuilders:

ETF строительных компаний

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи








 
Optimized with PageSpeed Ninja