Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Российская недвижимость: доходность и котировки

недвижимость или депозит?

Графики цен на недвижимость

Хочу сделать небольшой обзор по теме с учетом российских сайтов, на которых можно находить текущую информацию по российской недвижимости. Возможно, для кого-то информация здесь окажется полезной.

Итак, первый сайт – https://www.irn.ru/. Заходя на главную страницу и нажимая там слева на “Цены по типам жилья” пользователю выпадает набор из нескольких индексов, которыми можно воспользоваться (к сожалению, данные только по Москве и Подмосковью). Мне наиболее интересными показались такие:

 

  • Индекс стоимости по типам жилья (в рублях):

индекс стоимости жилья в Москве

Аналогичный график можно построить и на www.kurs.metrinfo.ru. С 2000-ого года виден рост индекса примерно на 15% в год – но не стоит слишком обольщаться. Недвижимость ничего не производит, поэтому оснований для бурного роста у нее в принципе нет – так что при среднем росте, заметно обгоняющим инфляцию, у недвижимости появляется дополнительный потенциал для просадки.

Долгосрочные исследования по разным странам мира показывают средний рост мировой недвижимости не более 3-4% в годовых в долларах, хотя по некоторым странам наблюдается и отрицательные значения. В среднем поднимаясь  на уровень инфляции или немного выше, из-за достаточно сильной волатильности цена на жилье на краткосрочных и среднесрочных периодах зависит от многих факторов. Вот пример того же индекса в долларах:

 

  • Индекс стоимости по типам жилья (в долларах):

индекс стоимости жилья в долларах

Тут хорошо видна валютная корреляция с долларом: с 2000 по 2008 годы рубль был в боковом тренде по отношению к американской валюте – однако в кризис произошла девальвация, что отразилось на первом сильном падении цены на графике. После чего до последних месяцев 2014 года видна тенденция к росту с сильной просадкой в конце – взявшие долларовую ипотеку в течение 2014 оказались сейчас в очень незавидном положении.

 

  • Индекс доходности

индекс доходности жилья

Еще один интересный индекс, сравнивающий среднюю стоимость жилья в долларах со средней ставкой валютного банковского депозита. Как видим, в ситуации со стабильным курсом рубля недвижимость выглядела предпочтительнее, но в последнее время опустилась до сильных отрицательных значений. Поскольку в том числе валютный вклад в банке не является лучшим инструментом инвестора, то очевидно, что и недвижимость сама по себе не будет им являться.

Для сравнения посмотрим динамику цен в Санкт-Петербурге, воспользовавшись сайтом https://www.emls.ru/stat/index/. Тут мы также можем увидеть предложения на вторичном рынке, правда, не с 2000, а с 2002 года:

 

Цены на недвижимость в СПб

Воспользовавшись формулой отсюда, считаем:

 

Y = (100.000/15.000)^(1/13) = 1.157, т.е. средняя годовая доходность равна 15.7%

 

Итого, результат аналогичен московскому. В дальнейших расчетах я буду использовать данные по СПб со ставкой 15% годовых.

 

Учет арендной ставки

Однако в случае недвижимости доход можно получать не только от роста стоимости квадратного метра, но и от сдачи жилплощади в аренду. Оценить выгоды этого способа пассивного дохода помогут другие сайты. Например на https://www.bn.ru/graphs/ мы можем найти

 

  • Индекс арендных ставок по Спб

Индекс арендных ставок жилья

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года и характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендной ставки в рублях в январе 2008 года).

В качестве подтверждения можно использовать и сайт http://www.restate.ru/graph/, где посмотреть изменение средней цены аренды квартир и комнат в СПб по времени:

restate

Т.е. мы видим практически прямую линию и отсутствие связи с девальвацией рубля в декабре 2014. Посмотрим, какую арендную плату можно получить за квартиру в СПб сегодня:

 

  • Индекс доходности от сдачи жилья в Спб

индекс доходности аренды в СПб

Как вложиться в недвижимость?

Простым сложением роста цены на недвижимость с ее арендной ставкой получаем 15 + 6 = 21%. На первый взгляд, это примерно в два раза больше рублевого банковского депозита на сегодняшний день. Однако обнаруживается несколько “но”:

 

  • Ликвидность. Чистый доход идет только с арендной платы, для общего необходимо продать жилплощадь. При неудачном расположении, внутренних недостатках и пр. цена (и доход) недвижимости могут быть ниже рассчитанных, а время продажи скорее всего будет исчисляться месяцами;

  • С арендного дохода необходимо уплачивать 13% налог;
  • Недвижимость требует периодического ремонта, что уменьшает доход;
  • Недвижимость может простаивать;
  • Не исключены форс-мажоры со съемщиком (стандартный вариант – порча имущества или потоп/пожар; у моего друга съемщик в питерской квартире повесился);
  • Большая сумма для покупки недвижимости;
  • Наконец, недвижимость во всех формах может переживать существенные кризисы (наиболее заметный на графике – к началу 2010 года), а также просто достаточно затяжной период стагнации цен.

 

На российском рынке можно или купить недвижимость напрямую, или же вложиться в закрытый паевой фонд недвижимости. Оба варианта дорогостоящие, от сотен тысяч рублей, а закрытый фонд может предполагать потерю ликвидности на 10-15 лет с непредсказуемым результатом от спекуляций управляющей компании. Еще есть жилищные кооперативы для тех, кто нуждается именно в жилье, а не ставит целью заработать на инвестициях.

Таким образом, для пассивного инвестора на мой взгляд больше всего подходит инвестирование в недвижимость через трастовые фонды недвижимости у зарубежного брокера. Плюсы этого варианта:

 

  • Средняя доходность около 3-4% в год от роста актива в валюте плюс дивиденды;

  • Диверсификация недвижимости по всему миру;
  • Высокая ликвидность большинства фондов, продажа в любой момент;
  • Не требуется периодического ремонта;
  • Нет понятия “простоя” – сдачей в аренду занимаются серьезные компании;
  • Нет проблем со съемщиками;
  • Стоимость долей фонда – порядка нескольких десятков долларов

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи



Поиск финансирования для бизнеса на Мойкредит Поиск финансирования для бизнеса на Мойкредит