Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

ПИФы недвижимости

Предположим, имеется семья, живущая на рентный доход даже не с одной, а с нескольких квартир. Ситуация, которой вполне справедливо могут позавидовать многие, особенно если речь идет о Москве. Но допустим, в семье или кто-то из близких родственников серьезно заболевает и нужна значительная сумма на операцию. Это вполне реально, в течение жизни у многих возникают проблемы со здоровьем.

В этом случае для продажи недвижимости потребуется время. Значит, придется или брать кредит с высокой ставкой либо сильно уступать в цене: так или иначе происходит серьезная потеря денег. Но реальное владение квартирой — единственный ли это способ получать с недвижимости рентный доход?

 

ПИФы недвижимости

Вопрос выше можно сформулировать и таким образом: всегда ли реальная недвижимость лучше инвестиционных фондов? Рассмотрим этот вопрос, начав с российских ПИФов.

Российские ПИФы недвижимости — закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования паевого фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления, там же обычно есть заявка на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.

По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

ПИФы недвижимости

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов. Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже. Например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

Существует несколько типов фондов недвижимости, а именно:

 

  • Девелоперские ПИФы. Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда

  • Земельные ПИФы. В этих ПИФах под словом «недвижимость» понимается земля, в частности сельскохозяйственные угодья. В целом очевидно, что большие земельные площади еще менее ликвидный актив, чем традиционная недвижимость в виде жилых домов или коммерческих зданий. На сегодня имеется 7 земельных ПИФов, т.е. только 4.5% от общего числа

  • Рентные ПИФы. Из названия ясно, что фонды этого типа вкладываются с целью получения арендной прибыли. Тут может быть жилая или коммерческая недвижимость, а также нежилая — например, торговые склады. В настоящий момент насчитывается 6 рентных ПИФов

  • Строительные ПИФы. Паевые фонды этого типа имеют прибыль от перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки. Затем цикл повторяется. Сейчас имеется шесть строительных паевых фондов

  • Смешанные ПИФы. Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

 

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей. Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать Статус — идет формирование:

ПИФы недвижимости. Стадия формирования

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

ПИФы недвижимости на вторичном рынке

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай — это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает, за какую сумму можно купить пай на бирже. Т.е. в данный момент примерно за 3500 рублей.

Цена Bid показывает, за сколько можно продать его на бирже другому инвестору. Как видно, максимум за 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко — примерно раз в неделю, малыми объемами:

Сделки с ПИФами на бирже

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год — тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%. Общая структура паевого фонда недвижимости:

Структура ПИФа недвижимости

Итого, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

  • От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
  • От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
  • От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевый фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся — нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости по данным nlu.ru за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

 

Трасты недвижимости

В отличие от российских ЗПИФ, зарубежные фонды в виде инвестиционных трастов недвижимости (REITs) имеют ряд преимуществ. Во-первых, они имеют открытый характер — инвестору не нужно входить в фонд на стадии формирования. Во-вторых, фонды позволяют инвестировать в недвижимость по всему миру. В-третьих, у большинства фондов низкий спред, т.е. разница между ценой покупки ипродажи. В-четвертых, ETF выплачивают дивиденды (возможность пассивного дохода), тогда как российские ПИФы (за исключением рентных ПИФов) дивиденды реинвестируют. Подробную статью о биржевых фондах недвижимости смотрите здесь.

Вложения через ETF, включающих в себя множество REITs, требует лишь несколько десятков долларов (однако для открытия брокерского счета понадобится сумма побольше). Примеры REITs: Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO), iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

 

Как инвестировать в недвижимость?

В результате можно составить таблицу, сравнивающую реальную недвижимость, российские и зарубежные фонды:

ПараметрФизическая недвижимостьПИФы недвижимости в РоссииБиржевые фонды из REITs
ЛиквидностьНизкаяНизкаяВысокая
Нахождение недвижимостиКак правило в РоссииВ РоссииПо всему миру
Порог входаМиллионы рублейНе менее 300 000 рублейДесятки долларов
ДиверсификацияКак правило нетУмереннаяВысокая
Затраты времени на сделкуБольшиеУмеренныеНизкие
КомиссииКак правило большиеСредниеНизкие
Риск изменения ценыОт высокого до среднегоОт высокого до среднегоОт высокого до среднего
ДивидендыВ виде квартплатыТолько у рентной недвижимостиВыплачиваются
Реинвестирование доходаНетЗатруднительноВозможно
Налоговый вычетДо 2 млн. рублейДля паев на вторичном рынкеНет
ДоходностьРазличнаяВыше депозита, ниже акций РФНа уровне мировых акций

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи








 
Optimized with PageSpeed Ninja