Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.
class="post-template-default single single-post postid-2753 single-format-standard"

ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти

Недвижимость является наиболее популярным вариантом инвестиций у россиян. Она понятна, как и банковский вклад: жильцы могут приносить владельцу рентный доход. Она надежна: многие дома стоят десятилетиями и квартиры переходят по наследству. Она будет пользоваться спросом в будущем: в домах, похожих на современные, жили и во времена Римской империи.

Но она не лишена недостатков: покупка требует времени и знаний, при сдаче в аренду нужно искать и контролировать жильцов (которые могут прожечь ковер, а соседи сверху устроят потоп), вести периодический ремонт и пр. Существует ли другой, более пассивный способ получать доход с российской недвижимости?

 

ПИФы недвижимости: что это и как их найти

Да, существует. В России есть множество паевых фондов недвижимости, куда достаточно инвестировать определенную сумму средств. Паевые фонды относительно надежны, а все вопросы с недвижимостью ложатся на плечи управляющей компании.

Российские ПИФы недвижимости – это закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления. Там же обычно есть инструкция, как подать заявку  на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.

По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

ПИФы недвижимости

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов.

Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже: например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

После нахождения нескольких вариантов нужно либо на сайте управляющей компании, либо обратившись в нее ознакомиться с инвестиционной декларацией и сделать выводы о доходности и рисках. Важно помнить, что изъять деньги раньше, чем через несколько лет, из этого фонда будет очень трудно. Об этом поговорим дальше.

Виды ЗПИФ недвижимости

  • Девелоперские ПИФы. Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда

  • Земельные ПИФы. В этих ПИФах под словом «недвижимость» понимается земля, в частности сельскохозяйственные угодья. В целом очевидно, что большие земельные площади еще менее ликвидный актив, чем традиционная недвижимость в виде жилых домов или коммерческих зданий. На сегодня имеется 7 земельных ПИФов, т.е. только 4.5% от общего числа
  • Рентные ПИФы. Из названия ясно, что фонды этого типа вкладываются с целью получения арендной прибыли. Тут может быть жилая или коммерческая недвижимость, а также нежилая — например, торговые склады. В настоящий момент насчитывается 6 рентных ПИФов
  • Строительные ПИФы. Паевые фонды этого типа имеют прибыль от перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки. Затем цикл повторяется. Сейчас имеется шесть строительных паевых фондов
  • Смешанные ПИФы. Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

 

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей (часто больше). Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать «Статус — идет формирование» или похожий вариант при смене дизайна:

ПИФы недвижимости. Стадия формирования

О стоимости паев ЗПИФ

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

ПИФы недвижимости на вторичном рынке

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай – это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает заявки на продажу, т.е. в данный момент примерно 3500 рублей.

Цена Bid показывает заявки других инвесторов на покупку. Как видно, в последнее время это 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко – примерно раз в неделю, малыми объемами (когда либо продавец, либо покупатель идут на уступки):

Сделки с ПИФами на бирже

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год – тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%.

 

Общая структура паевого фонда недвижимости:

Структура ПИФа недвижимости

Итак, управляющая компания связана договорами как с застройщиком, в которого она инвестирует собранные у пайщиков средства, так и с будущем покупателем готовой недвижимости. В этом случае прибыль будет от разницы цен. Кроме того, она может заключить договор с арендатором на сдачу построенной недвижимости и получать рентный доход, делясь им с инвесторами. Схема также может включать ссуду от банка, который выдает ее под залог строящейся недвижимости.

Какие риски? Немалые: мошенничество со стороны застройщика, резкий рост цен на стройматериалы, зыбкий грунт и будущие трещины, заморозка строительства из-за нехватки средств или исков. Тем не менее эти риски переложены на инвесторов: УК получает свою комиссию за управление, а банки обычно очень тщательно проверяют застройщиков. Это не значит, что паевые фонды недвижимости не могут приносить доход, однако здесь гораздо больше подводных камней, чем «вложился на этапе котлована и заработал». Так работает далеко не всегда.

Есть ли дополнительные риски, не связанные с застройщиком? Да, поскольку ЗПИФ недостаточно прозрачны. Структура фонда построена так, что практически не дает УК шансов украсть все средства вкладчиков, однако не исключает внедрения схем, ведущих к снижению прибыли или к росту убытка. На практике вкладчик лишен возможности детально проконтролировать движение всех вложенных средств.

 

Виды дохода ЗПИФ

Итак, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

  • От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
  • От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
  • От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевой фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся – нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

 

Как инвестировать в недвижимость?

Российские ЗПИФ являются возможной альтернативной прямой покупки недвижимости, хотя имеют несколько недостатков.

Во-первых, они неликвидны и имеют высокий порог входа (хотя немного меньший, чем реальная недвижимость в крупных городах). Во-вторых, работают только с российской недвижимостью, обычно на этапе застройки. В-третьих, комиссии за управление могут достигать несколько процентов. Наконец, при желании у вкладчика нет возможности реинвестировать доход, да и сами рентные выплаты есть не у всех типов фондов. Про потенциальные проблемы с застройщиком и непрозрачность говорилось выше.

Однако зарубежные фонды недвижимости лишены этих недостатков. По факту это акции инвестиционных трастов (REITs), владеющих большим количеством недвижимости разного типа: жилой, коммерческой, складами, которая дает рентный доход. Поэтому такие компании крайне редко банкротятся. Их акции / паи ликвидны, поскольку торгуются на бирже по справедливой цене с минимальным разрывом между спросом и предложением. Порог входа не сотни тысяч рублей, а десятки долларов за пай. Комиссии за управление около десятой процента в год. Дивиденды состоят из рентных выплат, которые легко реинвестировать, купив те же недорогие паи.

ПараметрФизическая недвижимостьПИФы недвижимости в РоссииБиржевые фонды из REITs
ЛиквидностьНизкаяНизкаяВысокая
Нахождение недвижимостиКак правило в РоссииВ РоссииПо всему миру
Порог входаМиллионы рублейНе менее 300 000 рублейДесятки долларов
ДиверсификацияКак правило нетУмереннаяВысокая
Затраты времени на сделкуБольшиеУмеренныеНизкие
КомиссииКак правило большиеОт средних до высокихНизкие
Риск изменения ценыОт высокого до среднегоОт высокого до среднегоОт высокого до среднего
ДивидендыВ виде квартплатыТолько у рентной недвижимостиВыплачиваются
Реинвестирование доходаНетНетВозможно
Налоговый вычетДо 2 млн. рублейДля паев на вторичном рынкеНет
ДоходностьРазличнаяВыше депозита, ниже акций РФНа уровне мировых акций

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи



 
Optimized with PageSpeed Ninja