Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Аренда или ипотека?

аренда или ипотека?

Банки вовсю рекламируют ипотечные продукты, расписывая преимущества покупки собственного жилья в кредит перед оплатой проживания в чужой квартире. Ведь кажется — отданные за аренду деньги пропадают безвозвратно, а оплата ипотеки постепенно конвертируется в собственность. Манят низкими процентами и партнеры кредиторов — крупные застройщики, которым ипотека обеспечивает продажи. Давайте попробуем разобраться, что выгоднее — ипотека или аренда жилья в действительности. Стоит ли покупать жилую недвижимость, накопив достаточно денег — или разумнее продолжать проживание на арендованной жилплощади?

 

Ипотека или аренда?

Прежде всего конкретизируем условия задачи. У семьи либо одинокого человека есть постоянный доход, позволяющий делать ежемесячные платежи по кредиту, а также есть стартовая сумма, достаточная для уплаты первоначального взноса по ипотеке и других обязательных платежей — но не больше этой суммы. Нужно сделать выбор между двумя вариантами:

 

  1. подписание ипотечного договора, т.е. покупка жилого имущества с оформлением в собственность и передача залога банку. Обязанностью становится выплата кредита;

  2. проживание на съемной квартире, т.е. инвестирование имеющихся денежных средств и дальнейшее увеличение сбережений с целью накопить на покупку квартиры (дома) путем оплаты 100% стоимости.

 

Важно: отсутствие стартовой суммы и ипотека без первоначального взноса сразу исключается — как явно невыгодный (если вообще возможный) вариант из-за дороговизны такого кредита и слишком высокого риска для заемщика угодить в финансовую пропасть.

 

Расчет на калькуляторе ипотеки

Оптимальный способ наглядно продемонстрировать, что лучше — ипотека или аренда — расчет с применением онлайн калькуляторов:

  1. ипотеки
  2. доходности вкладов

В нашем примере стоимость жилья составляет 3 миллиона рублей, первоначальный взнос — 15%, или 450 тыс., срок займа — 10 лет и реальная процентная ставка — 12% годовых. Первоначальный взнос в 15% вполне реален — он есть в Сбербанке, ДельтаКредит и других местах, а в Россельхозбанке и вовсе составляет 10%. Все расчеты ниже легко сделать самостоятельно, кликнув по ссылкам и подставив нужные (актуальные) данные.

 

При погашении долга с процентами аннуитетными платежами получаем:

  • ежемесячный платеж — 36 585 руб.;
  • общая сумма выплат заемщика банку за весь период — 4 390 200 рублей;
  • величина переплаты — 1 840 200 рублей

 

аннуитетный платеж и его расчет

 

При выборе дифференцированной схемы выплат:

  • ежемесячный платеж — постепенно снижается от 46 750 до 21 463 руб.;
  • общая сумма выплат — 4 092 750 рублей;
  • величина переплаты — 1 542 750 рублей.

 

дифференцированный платеж ипотека

В итоге:

  • дифференцированная схема выплаты несколько выгоднее, хотя стартует с более высокой месячной суммы. Как правило банки используют первую (аннуитетную) схему;

  • при выбранных условиях придется 10 лет отдавать немалую сумму в сравнении со средней российской зарплатой;
  • банк зарабатывает немалые деньги на переплате;
  • все 10 лет заемщик утешает себя мыслью, что живет в своем доме, но в случае непредвиденных финансовых проблем и как следствие задолженности по кредиту банк поставит перед фактом — чей это дом;
  • зато если ипотека будет успешно погашена и обременение наконец снято, бывший должник станет собственником недвижимого имущества.

 

Расчет на калькуляторе доходности вкладов

Теперь рассмотрим вариант самого простого накопления денег — банковский вклад на те же 450 тыс. руб., с возможностью пополнения, выплатой процентов раз в год и капитализацией процентов. Предположим, что за аренду жилья нужно каждый месяц платить 20 тыс. руб. вместо 36 585 по ипотеке. Оставим 6 585 в месяц дополнительно на текущие расходы, включая развлечения и всяческие «излишества», а на 10 тыс. будем ежемесячно пополнять вклад.

Если открыть такой вклад под 8,5% годовых сроком на 1 год, то к концу срока получаем сумму 612 947 рублей.

Делаем вклад на 613 тыс. руб. на тех же условиях на следующий год — получаем в конце года 789 802 руб. Опять открываем вклад на 790 тыс. — к концу третьего года имеем 981 847 руб.

Если такое накопление будет успешно продолжаться те же 10 лет, что мы выплачиваем ипотеку, к концу периода вкладчик получит 2 млн 868,6 тыс. руб. Если же пополнять вклад ежемесячно более чем на 10 тыс., сумма сбережений еще и превысит упомянутые 3 миллиона. Следовательно, за квартиру можно будет выплатить 100% стоимости — правда, при условии, что стоимость недвижимости останется неизменной.

виды задолженностей

А если повысится? Рассмотренный вариант банковского вклада самый простой, но не единственный — на 450 000 рублей по актуальному курсу вполне можно открыть зарубежный брокерский счет и сформировать на 10 лет инвестиционный портфель с периодическим пополнением. Причем этот портфель вполне может содержать и саму недвижимость. Более доступный (по суммам и простоте вклада), но куда менее диверсифицированный вариант — российские ПИФы. И то, и другое помогает обыграть инфляцию, хотя требует грамотного обращения с этими инструментами.

В итоге:

  • вкладчик остается при деньгах, которых к тому же в неизменных условиях становится все больше;

  • если случится непредвиденное и потребуются крупные средства на срочные расходы, вкладчик потеряет часть сбережений, но не окажется банкротом — без квартиры и без денег;
  • полная потеря квартиры исключена, арендодатель может только потребовать выселения квартиросъемщика но в этом случае всегда можно снять другое жилище;
  • можно в любой момент досрочно расторгнуть договор аренды по собственной инициативе и переехать подальше от невыносимых соседей, в лучшую съемную квартиру либо даже в другой город (и оттуда пополнять вклад дистанционно), тогда как поменять ипотечное жилье крайне трудно, а то и невозможно;
  • если все пойдет по плану, через 10 лет результат будет тем же — вкладчик станет собственником недвижимого имущества.

 

Калькулятор все стерпит

Обратите внимание: расчеты на обоих калькуляторах не гарантируют, что заемщику либо вкладчику удастся выйти именно на эти цифры. Они не учитывают вполне возможных в течение 10 лет изменений:

 

  1. стоимости аренды
  2. стоимости жилой недвижимости
  3. ставки по депозитам и дохода вкладчика

 

И то, и другое в реальной жизни подвержено изменениям как в большую, так и меньшую сторону.

Популярный аргумент приверженцев приобретения недвижимости в ипотеку — аренда может подорожать, тогда как ставки по ипотечным кредитам должны оставаться неизменными. Тем не менее аренда со ставкой нередко движутся в одном направлении — например, в прошлом 2017 году они падали. Хотя в отдельном городе стоимость аренды квартиры зависит от многих факторов. Кстати, перед подписанием ипотечного договора следует убедиться, не прописана ли в нем банком возможность увеличения ежемесячного платежа.

 

Покупка или аренда?

Несмотря на расчет выше, в этом вопросе не все очевидно. Если квартплата равна ежемесячной выплате по ипотеке, то при наличии только 15% от стоимости квартиры накопление на депозите не будет выглядеть привлекательным. Хотя аргументы в пользу того, чтобы вообще не покупать жилье, а всю жизнь прожить на съемных квадратных метрах, тоже имеются:

  • вышеупомянутая свобода перемещения;

  • накопленные деньги остаются вашими, вы можете далее приумножать свой капитал. Но не стоит забывать, что накопленное на депозите будет съедать инфляция. Хотя в 2016-17 годах инфляция в России была очень низка, за период 2000-2015 годов депозит проигрывал инфляции;
  • жилая недвижимость все равно не вечная — пройдут десятилетия, и ваша собственность перейдет в разряд ветхого либо аварийного жилого фонда. Хотя нового дома на вашу жизнь хватит.

 

Дело не в деньгах?

Но следует учитывать, что если в молодом и среднем возрасте хлопоты, связанные с переездами с одной съемной квартиры на другую, переносятся не слишком тяжело, то о пожилом возрасте этого не скажешь. К тому же в России, в отличие от Запада, права арендаторов жилья слишком плохо защищены законом — собственник может выселить из квартиры в любой момент. Последний момент я отлично знаю на личном опыте.

Так что хотя бы годам к пятидесяти рекомендуется обязательно накопить и/или заработать на инвестировании такую сумму, чтобы все-таки приобрести хорошее жилье в собственность.

 

Ипотека со сдачей в аренду?

Примерно со времени выхода книги Кийосаки некоторые россияне возлагают надежды на то, что можно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, покрывая этой суммой необходимый ипотечный платеж. Эдакий вариант бесплатного получения недвижимости в собственность, пусть и через много лет. Однако вечного двигателя не бывает и эта статья хороший повод, чтобы высказаться по данному вопросу.

Во-первых, по закону при сдаче ипотечной недвижимости требуется согласие залогодержателя. Получить согласие (далеко не факт, что удастся) — «засветиться» перед налоговой. Не получать согласия — есть риск, что привлекут к ответственности. Тем более, вы же не на месяц хотите сдать.

листинг на биржах США

Однако даже без учета этого факта нетрудно увидеть невыгодность такой схемы. Возьмем наш условный вариант ипотечной квартиры за 3 млн. рублей и квартплаты в 20 000. Если первоначальный взнос составит 50%, то ежемесячный аннуитетный платеж будет 21 521 руб., т.е. всё равно больше 20 тыс. А вот если 60% — 17 217 руб. Следовательно, квартплата в 20 тыс. его окупает. Но 60% от 3 млн. — это ни много, ни мало 1 млн. 800 тыс. Второй вариант (дифференцированный платеж) в целом более выгоден, хотя начальный платеж при вносе 60% от стоимости составляет около 22 000, падая до 10 000 к концу 10-летнего срока.

Хотя цифры довольно условны, вывод в общем случае в следующем: описанная схема в принципе возможна, но предусматривает урегулирование с банком аренды третьему лицу (и выплату налога со сдачи), выходя в ноль при взносе примерно 2/3 от стоимости квартиры — т.е. весьма солидной суммы. Недвижимость как рыночный инструмент подвержена колебаниям цены, и порой довольно сильным — однако если ваш вариант сильно выгоднее описанных чисел, то стоит четко осознать, почему это так. Все случаи не опишешь, поэтому буду признателен, если кто-то поделится собственным ипотечным опытом.

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи








 
Optimized with PageSpeed Ninja