Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Как сдать квартиру в аренду?

сдача квартиры в аренду

Имея в собственности дополнительную жилплощадь, гражданин может создать источник пассивного дохода. Но чтобы дополнительная прибыль не обернулась в итоге головной болью и непредвиденными затратами, владельцу недвижимости следует знать, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие нюансы при этом существуют. О том, как сделать квартиру более выгодной для сдачи, читайте здесь.

 

Где искать квартиросъемщиков

Существует два способа поиска будущих жильцов на собственную площадь:

  • самостоятельно;
  • через агентство

Первый способ хорош для большого либо растущего города, где спрос на жилье превышает предложение. Тут может быть достаточно расклеить объявления на остановках, дать бесплатное/дешевое объявление в местную газету или на местный интернет-форум. Много объявлений на общих сайтах вроде avito.ru или domofond.ru, можно поискать квартиросъемщиков и через знакомых. Если же результата это не дает, то остается обращаться к агентству, у которого:

  • большая клиентская база;
  • грамотная реклама и маркетинг;
  • составление договора юристами, обладающими специальными знаниями

Понятно, что у этого способа существует недостаток в виде дополнительных расходов на оплату услуг агентства. К тому же собственник не всегда сможет самостоятельно определить, кто будет проживать в его квартире, так как подбором квартиросъемщиков будет заниматься иное лицо. Этот вариант также подходит для сдачи недвижимости в другом городе, когда у владельца нет возможности оценить съемщика лично (или недвижимость большая и жильцов в ней достаточно много).

 

Посуточная или длительная аренда?

Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то можно увидеть, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем сдача недвижимости сразу же на длительный срок.

Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Стоимость найма на одни сутки сейчас составляет от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.

Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.

сдача в аренду: посуточно или в месяц

В данном примере суточная аренда приносит своему владельцу в 2-3 раза больше прибыли. Но собственнику при этом необходимо учитывать следующие факторы:

  1. посуточная аренда пользуется спросом в районах города, расположенных вблизи железнодорожных вокзалов, аэропортов, а также в центре города. Недвижимость в спальном районе проще сдать на длительный срок;
  2. при посуточном найме собственнику необходимо постоянно заселять и выселять жильцов, проводить уборку помещения. При долгосрочной аренде жильцы сами следят за состоянием квартиры;
  3. при посуточной сдаче квартира периодически может простаивать без жильцов и не приносить владельцу доход;
  4. некоторые арендаторы снимают недвижимость посуточно для проведения увеселительных мероприятий. Проведение в квартире праздника большой компанией может вызвать недовольство соседей, и, как следствие, проблемы собственника с правоохранительными органами.

Вывод примерно такой: если расположение квартиры соответствует первому пункту и погоня за прибылью важнее спокойного, хотя и более скромного дохода — возможно, посуточная аренда ваш вариант. Риски простоя и форс-мажоров тут высоки, так что рекомендовать кому бы то ни было этот вариант сложно, особенно — людям в возрасте, ценящим именно спокойствие.

 

Пошаговая инструкция по сдаче

Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  • провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
  • подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
  • найти квартиросъемщиков – куда же без них;
  • показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
  • подготовить документацию – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
  • заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
  • получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.

Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.

инвестиции в апарт-отели

 

Оформление договора

Чтобы узнать, как правильно оформить аренду квартиры, следует обратиться к главе 35 ГК РФ. В соответствии со ст. 674 Кодекса договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. В документе в обязательном порядке должно быть отражено:

  • дата заключения;
  • детальное описание объекта аренды – площадь, этажность, количество комнат, мебель и бытовая техника при наличии;
  • сумма ежемесячной оплаты, а также предельный срок для внесения платежа и способ передачи средств (наличный/безналичный расчет);
  • кто является плательщиком по коммунальным платежам;
  • срок действия договора – максимальный период аренды 5 лет;
  • перечень лиц, имеющих право на проживание в квартире вместе с квартиросъемщиком;
  • обязанности нанимателя и собственника помещения;
  • реквизиты сторон

 

Важно! Если договор заключается на срок более 1 года, то согласно п. 2 ст. 674 НК РФ на квартиру накладывается ограничение прав, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре. Иногда ошибочно встречается мнение, что и налог при условии сдачи квартиры до года платить не нужно – но это не так. Налог платится при сдаче на любой срок и подача налоговой декларации по закону обязательна, просто срок сдачи до года без необходимости регистрации помогает оставаться в «тени». Но заботливые соседи все равно могут на вас «настучать».

Статьей 678 ГК определено, что обязательство уплаты коммунальных платежей лежит на нанимателе. Если у жилого помещения несколько собственников, то договор найма можно заключить только при согласии всех владельцев. При этом возможны три варианта:

  • получить письменное согласие всех собственников и приложить его к договору;
  • один из хозяев распоряжается недвижимостью по доверенности, реквизиты которой нужно прописать в договоре;
  • в момент подписания договора аренды присутствуют все владельцы объекта, и все они подписывают договор

Также в договоре необходимо прописать, за чей счет будет проводиться ремонт жилплощади. Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт помещения проводится за счет средств нанимателя, а капитальный – за счет собственника, если иное не предусмотрено соглашением о найме. То есть, если в квартире потек кран, то поменять его следует арендатору за собственные деньги. Но если требуется замена окон на пластиковые стеклопакеты, то эти работы проводятся за счет арендодателя.

Еще пара замечаний. Собственник полностью вправе подбирать требования к жильцам: скажем, только девушки или же только семейная пара без детей. Но на практике все равно возникают всевозможные нюансы: например, слишком толстый жилец за год или два пребывания у вас способен неплохо продавить вам кресла, а любитель покурить в постели (о чем он, конечно, не скажет) прожжет сигаретой диван.

В Германии для компенсации подобных рисков делают такую штуку. Въезжающий, помимо платы за жилье, вносит залог в размере 2-4 месячных плат за квартиру. Этот залог, кстати, оформляется на банковский счет, на него идут проценты. Если к моменту выезда жилец заметно повредит квартиру или откажется от предусмотренного договором ремонта (поклейки обоев), то нет проблем — ему просто не возвращают залог. Если все выполнено — забирает вместе с процентами. Все просто, никаких судов. Другое дело, что в России такое не принято, так что согласится на такой залог далеко не каждый.

 

Как по закону сдавать квартиру в аренду, если арендодатель ИП

Если собственник зарегистрирован в качестве частного предпринимателя, то он может заключать договор аренды как от физ. лица, так и от ИП. Никакой разницы в оформлении договора не будет.

При этом возникает другой вопрос: какой налог при сдаче квартиры в аренду будет уплачивать арендодатель в разном статусе? Если недвижимость сдает физ. лицо, то в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ ему необходимо уплачивать 13% от полученного дохода. При сдаче объекта ИП ставка налога зависит от системы налогообложения. К тому же предприниматель должен уплачивать ежегодные взносы во внебюджетные фонды – пенсионный и медицинский.

Рассчитаем сумму налога для различных категорий арендодателей при прочих равных условиях:

  • площадь квартиры – 30 кв.м.;
  • местонахождение – Челябинск;
  • сумма арендной платы 15 000 рублей в месяц;
  • срок сдачи – 12 месяцев;
  • полученный доход – 180 000 рублей за год

Местоположение и площадь квартиры играют роль только при расчете ПСН, так как ставка налога напрямую зависит от этих показателей. Для ИП сумма налога будет зависеть от системы налогообложения:

  • УСН – упрощенная система налогообложения;
  • ПСН – патентная система (приобретается патент на сдачу);
  • ОСНО – общая система налогообложения

Размер взносов в фонды является фиксированным для ИП на различных системах налогообложения, если размер годового дохода не превышает 300 000 рублей. При превышении установленного порога дополнительно оплачивается 1% на пенсионное страхование с дохода более 300 тысяч. ИП на УСН вправе уменьшить сумму налога на размер фактически уплаченных взносов. Исходя из 180 000 рублей:

Показатель Физ. лицо ИП на УСН (6%) ИП на ПСН ИП на ОСНО
Сумма налога 23 400 7 020 23 400
Взносы в фонды 0 36 238 36 238 36 238
Итого 23 400 36 238 43 258 59 638

В данном случае собственнику выгоднее сдавать квартиру как физ. лицу. ИП выгоднее оформить, если квартир несколько. Например, если бы их было 5, то сумма годового дохода составила бы 900 000 в год. Соответственно, физлицо уплачивает 117 тысяч налога.

Показатель Физ. лицо ИП на УСН (6%) ИП на ПСН ИП на ОСНО
Сумма налога 117 000 54 000 35 100 117 000
Взносы в фонды 0 42 238 42 238 42 238
Итого 117 000 96 238 77 338 159 238

В данной ситуации ИП на УСН оплачивает в 2 раза меньше налогов и хотя делает взносы в фонды, налог в результате получается ниже, чем у физ. лица. Выгодно сдавать квартиру в качестве ИП и в том случае, если у предпринимателя есть иные источники доходов и аренда не является основным видом деятельности.

Арендодатель – ИП должен ежеквартально отчитываться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, а также вносить авансовые платежи. Арендодатель – физ. лицо подает один раз в год декларацию 3-НДФЛ и уплачивает исчисленный налог.

 

Если жильё находится в муниципальной собственности

Неприватизированная квартира не является имуществом хозяина по причине отсутствия у него свидетельства о приватизации. Но квартиросъёмщик имеет право заключать договор поднайма согласно требованиям п.п.2 п.1 ст.67 Жилищного кодекса. В этом случае обязательно письменное согласование прав с наймодателем (п.1 ст.685 ГК РФ), в качестве которого может выступать муниципалитет, префектура или иной орган (информация об этом должна содержаться в основном договоре найма).

В адрес наймодателя необходимо направить письменное обращение – просьбу о разрешении поднайма с согласия всех физических лиц, проживающих в квартире. Заключение договора возможно после получения официального положительного ответа наймодателя в письменной форме.

 

Новый способ легализации аренды

В 2019 году жители четырёх регионов Российской Федерации (Москва, Московская область, Калужская область и Республика Татарстан) в рамках пилотного проекта получили право предоставлять жильё в аренду, уплачивая налог в статусе самозанятого. Размер налога – 4 % (6 % – если квартира сдаётся в аренду юридическому лицу).

коммерческая ипотека

Будучи в статусе самозанятого, физическое лицо имеет право не уплачивать дополнительные взносы. Также оно освобождёно от ведения отчётности, составления и подачи налоговой декларации. Налог считается внесённым в бюджет, если факт подтверждён платёжным чеком. Вести такой бизнес можно, что называется, «не выходя из дому». Такой режим могут использовать даже государственные служащие и работники муниципальных органов.

Кроме очевидных преимуществ, у нововведения есть некоторые ограничения:

  • для официально трудоустроенных граждан сумма предельного годового дохода составляет 2,4 млн.руб. (без учёта заработной платы)
  • запрещёно иметь наёмных работников

При несоблюдении вышеуказанных условий самозанятый гражданин обязан пройти регистрацию в качестве ИП или юридического лица.

 

Штраф за неуплату налога

Неуплату налога от сдачи квартиры в аренду регламентирует ст. 119 НК РФ, причем статья различает штрафы за несвоевременно поданную (или не поданную вовсе) декларацию и за намеренную неуплату налога. В первом случае штраф составляет 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц и варьируется от 1 тысячи рублей до 30% суммы налога. Во втором случае штраф варьируется от 20 до 40%. Если нарушение признается злостным, то штраф может составить вплоть до 300 000 рублей.

 

Выводы

Сдача квартиры/комнаты в аренду — давний и испытанный способ заработка. По доходности он находится примерно на одном уровне с банковскими вкладами: так, в последние годы в Питере рентная доходность составляла примерно 5-7% от стоимости квартиры, и около 9% от стоимости комнаты. Но квартира обеспечивает некоторую независимость, поскольку собственник не привязан к банковской ставке и вправе самостоятельно устанавливать цену. В минусах необходимость платить налог с прибыли, периодический ремонт, поиск квартирантов. Тем не менее имея несколько квартир, особенно в крупном городе, вполне можно жить на пассивный доход.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи