Имея в собственности дополнительную жилплощадь, гражданин может создать источник пассивного дохода. Но чтобы дополнительная прибыль не обернулась в итоге головной болью и непредвиденными затратами, владельцу недвижимости следует знать, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие нюансы при этом существуют. О том, как сделать квартиру более выгодной для сдачи, читайте здесь.
Существует два способа поиска будущих жильцов на собственную площадь:
Первый способ хорош для большого либо растущего города, где спрос на жилье превышает предложение. Тут может быть достаточно расклеить объявления на остановках, дать его в местную газету или на городской интернет-форум. Много объявлений на общих сайтах вроде avito.ru или domofond.ru, можно поискать квартиросъемщиков и через знакомых. Если же результата это не дает, то остается обращаться к агентству, у которого:
Понятно, что у этого способа существует недостаток в виде дополнительных расходов на оплату услуг агентства. К тому же собственник не всегда сможет самостоятельно определить, кто будет проживать в его квартире, так как подбором квартиросъемщиков займется иное лицо. Этот вариант также подходит для сдачи недвижимости в другом городе, когда у владельца нет возможности оценить съемщика лично (или недвижимость большая и жильцов в ней достаточно много).
Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то видно, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем при долгосрочной аренде квартиры.
Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Аренда квартир посуточно варьируется от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.
Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.
В данном примере аренда квартир посуточно приносит своему владельцу в 2-3 раза больше прибыли. Но собственнику при этом необходимо учитывать следующие факторы:
Вывод примерно такой: если расположение квартиры соответствует первому пункту и погоня за прибылью важнее спокойного, хотя и более скромного дохода – возможно, посуточная аренда ваш вариант. Риски простоя и форс-мажоров тут высоки, так что рекомендовать кому бы то ни было этот вариант сложно, особенно – людям в возрасте, ценящим именно спокойствие.
Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.
Чтобы узнать, как правильно оформить аренду квартиры, следует обратиться к главе 35 ГК РФ. В соответствии со ст. 674 Кодекса договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. В документе в обязательном порядке должно быть отражено:
Статьей 678 ГК определено, что обязательство уплаты коммунальных платежей лежит на нанимателе. Если у жилого помещения несколько собственников, то договор найма можно заключить только при согласии всех владельцев. При этом возможны три варианта:
Также в договоре необходимо прописать, за чей счет будет проводиться ремонт жилплощади. Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт помещения проводится за счет средств нанимателя, а капитальный – за счет собственника, если иное не предусмотрено соглашением о найме. То есть, если в квартире потек кран, то поменять его следует арендатору за собственные деньги. Но если требуется замена окон на пластиковые стеклопакеты, то эти работы проводятся за счет арендодателя.
Еще пара замечаний. Собственник полностью вправе подбирать требования к жильцам: скажем, только девушки или же только семейная пара без детей. Но на практике все равно возникают всевозможные нюансы: например, слишком толстый жилец за год или два пребывания у вас способен неплохо продавить вам кресла, а любитель покурить в постели (о чем он, конечно, не скажет) прожжет сигаретой диван.
В Германии для компенсации подобных рисков в договор аренды вносят такой пункт. Въезжающий, помимо платы за жилье, платит залог в размере 2-4 месячных плат за квартиру. Этот залог, кстати, оформляется на банковский счет, на него идут проценты. Если к моменту выезда жилец заметно повредит квартиру или откажется от предусмотренного договором ремонта (поклейки обоев), то нет проблем – ему просто не возвращают залог. Если все выполнено – забирает вместе с процентами. Все просто, никаких судов. Другое дело, что в России такое не принято, так что согласится на этот залог далеко не каждый.
Если собственник зарегистрирован в качестве частного предпринимателя, то он может заключать договор аренды как от физ. лица, так и от ИП. Никакой разницы в оформлении договора не будет.
При этом возникает другой вопрос: какой налог при сдаче квартиры в аренду будет уплачивать арендодатель в разном статусе? Если недвижимость сдает физ. лицо, то в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ ему необходимо уплачивать 13% от полученного дохода. При сдаче объекта ИП ставка налога зависит от системы налогообложения. К тому же предприниматель должен уплачивать ежегодные взносы во внебюджетные фонды – пенсионный и медицинский.
Рассчитаем сумму налога для различных категорий арендодателей при прочих равных условиях:
Местоположение и площадь квартиры играют роль только при расчете ПСН, так как ставка налога напрямую зависит от этих показателей. Для ИП сумма налога будет зависеть от системы налогообложения:
Размер взносов в фонды является фиксированным для ИП на различных системах налогообложения, если размер годового дохода не превышает 300 000 рублей. При превышении установленного порога дополнительно оплачивается 1% на пенсионное страхование с дохода более 300 тысяч. ИП на УСН вправе уменьшить сумму налога на размер фактически уплаченных взносов. Исходя из 180 000 рублей:
В данном случае собственнику выгоднее сдавать квартиру как физ. лицу. ИП выгоднее оформить, если квартир несколько. Например, если бы их было 5, то сумма годового дохода составила бы 900 000 в год. Соответственно, физлицо уплачивает 117 тысяч налога.
В данной ситуации ИП на УСН оплачивает в 2 раза меньше налогов и хотя делает взносы в фонды, налог в результате получается ниже, чем у физ. лица. Выгодно сдавать квартиру в качестве ИП и в том случае, если у предпринимателя есть иные источники доходов и аренда не является основным видом деятельности.
Арендодатель – ИП должен ежеквартально отчитываться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, а также вносить авансовые платежи. Арендодатель – физ. лицо подает один раз в год декларацию 3-НДФЛ и уплачивает исчисленный налог.
Неприватизированная квартира не является имуществом хозяина по причине отсутствия у него свидетельства о приватизации. Но квартиросъёмщик имеет право заключать договор поднайма согласно требованиям п.п.2 п.1 ст.67 Жилищного кодекса. В этом случае обязательно письменное согласование прав с наймодателем (п.1 ст.685 ГК РФ), в качестве которого может выступать муниципалитет, префектура или иной орган (информация об этом должна содержаться в основном договоре найма).
В адрес наймодателя необходимо направить письменное обращение – просьбу о разрешении поднайма с согласия всех физических лиц, проживающих в квартире. Заключение договора возможно после получения официального положительного ответа наймодателя в письменной форме.
В 2019 году жители четырёх регионов Российской Федерации (Москва, Московская область, Калужская область и Республика Татарстан) в рамках пилотного проекта получили право предоставлять жильё в аренду, уплачивая налог в статусе самозанятого. Размер налога – 4 % (6 % – если квартира сдаётся в аренду юридическому лицу).
Будучи в статусе самозанятого, физическое лицо имеет право не уплачивать дополнительные взносы. Также оно освобождёно от ведения отчётности, составления и подачи налоговой декларации. Налог считается внесённым в бюджет, если факт подтверждён платёжным чеком. Вести такой бизнес можно, что называется, «не выходя из дому». Такой режим могут использовать даже государственные служащие и работники муниципальных органов.
Кроме очевидных преимуществ, у нововведения есть некоторые ограничения:
При несоблюдении вышеуказанных условий самозанятый гражданин обязан пройти регистрацию в качестве ИП или юридического лица.
Неуплату налога от сдачи квартиры в аренду регламентирует ст. 119 НК РФ, причем статья различает штрафы за несвоевременно поданную (или не поданную вовсе) декларацию и за намеренную неуплату налога. В первом случае штраф составляет 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц и варьируется от 1 тысячи рублей до 30% суммы налога. Во втором случае штраф варьируется от 20 до 40%. Если нарушение признается злостным, то штраф может составить вплоть до 300 000 рублей.
Сдача квартиры/комнаты в аренду – давний и испытанный способ заработка. По доходности он находится примерно на одном уровне с банковскими вкладами: так, в последние годы в Питере рентная доходность составляла примерно 5-7% от стоимости квартиры, и около 9% от стоимости комнаты. Но квартира обеспечивает некоторую независимость, поскольку собственник не привязан к банковской ставке и вправе самостоятельно устанавливать цену. В минусах необходимость платить налог с прибыли, периодический ремонт, поиск квартирантов. Тем не менее имея несколько квартир, особенно в крупном городе, вполне можно жить на пассивный доход.
Что такое ипотечные облигации, и как на них заработать?