Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.
class="post-template-default single single-post postid-11323 single-format-standard"

Кто такой девелопер?

Покупатели недвижимости в повседневной жизни часто путают такие понятия, как «девелопер» и «застройщик». В договорах, связанных с приобретением квартир, они имеют разные значения. Крупные девелоперские компании к тому же часто являются акционерными обществами, акции которых могут пополнять портфели активных инвесторов.

 

Что такое девелопмент?

Девелопмент (от англ. development – «развитие») — это бизнес, связанный с возведением и реконструкцией зданий. Компания, занимающаяся полным циклом создания жилой, коммерческой или промышленной недвижимости, называется девелопером.

Основной задачей предпринимателей в сфере девелопмента является получение прибыли за счет недвижимости. Например, компания находит участок, выкупает, возводит бизнес-центр и перепродает. В процессе она выполняет функции инвестора, проектировщика, застройщика, управляющей компании, риелтора.

В России термин «девелопер» нередко считают синонимом слова «застройщик», унаследованный со времен СССР. В классическом понимании застройщик — это организация, которая занимается исключительно строительством по готовому проекту на средства заказчика. Девелопер же выполняет более широкие функции: находит инвесторов, готовит проект, организует строительство, ищет покупателя и т.д.

В то же время понятия «девелопер» и «застройщик» действительно близки по смыслу. Во 2 статье ФЗ № 214 «О долевом строительстве» указано, что застройщик — это юр. лицо, привлекающее вложения участников долевого строительства. При этом застройщик может привлечь инвестиции, а затем нанять девелоперскую контору для возведения здания.

 

Направления девелоперской деятельности

По типу привлечения инвестиций выделяют три направления девелопмента: спекулятивный, BTS и Fee-девелопмент. При спекулятивном девелопменте компания выступает «сама себе инвестором» и самостоятельно несет все риски. Данный вариант часто реализуется при строительстве крупных торговых комплексов и других коммерческих объектов.

BTS-девелопмент (от англ. built-to-suit — «строительство на заказ») — это выполнение строительных или реставрационных работ по заданию от инвестора. Например, компания-заказчик заказывает строительство коттеджей для своих сотрудников по готовому проекту. Девелопер становится застройщиком, но при необходимости готовит проект.

виды работ девелопера

Fee-девелопмент (от англ. fee — «гонорар») — это полный цикл строительных работ, выполняемых по заказу инвестора. Например, компания-заказчик планирует вложить свободные средства в недвижимость. Она заключает с девелопером договор на выполнение всего цикла работ: от поиска вариантов вложений до продажи готового объекта.

Разновидностью девелопмента является редевелопмент — это реконструкция исторических, промышленных и других зданий. К примеру, восстановление и капитальный ремонт памятников архитектуры. Другое направление редевелопмента — это превращение промышленных площадок в торгово-развлекательные комплексы или коттеджные поселки.

 

Деволоперская компания и ее функции

Компания-девелопер — это, как уже указывалось, юридическое лицо или группа юр.лиц, работающих в сфере девелопмента. Полный цикл работ такой компании называется девелоперским проектом. В его состав входят такие этапы, как:

  • создание концепции
  • поиск инвесторов
  • формирование команды и необходимых подразделений
  • покупка земельного участка

Далее следует строительная составляющая проекта, а затем управление недвижимостью, поиск покупателей или арендаторов.

чем занимается девелопер?

В процессе реализации полного цикла девелоперские компании выполняют разнообразные функции:

  1. поиск рынков и вариантов для выгодных вложений;
  2. выбор земельного участка для проведения комплекса работ;
  3. подготовка строительного проекта, составление подробной сметы затрат;
  4. взаимодействие с органами власти и контроля, в том числе для получения разрешений на строительство;
  5. привлечение инвесторов — проведение презентаций, обоснование прибыльности вложений, представление методик снижения рисков;
  6. управление процессами строительства, закупками, наймом персонала, а также контроль за соблюдением технологий и финансовыми потоками;
  7. управление — обслуживание готового объекта через специальные подразделения;
  8. продажа или сдача здания в аренду — девелопер осуществляет поиск клиентов, применяет технологии маркетинга.

Для выполнения каждой функции в девелоперской компании существует отдельное подразделение. Например: плановое, коммерческое, строительное, финансовое, кадровое, маркетинговое, транспортное и др.

 

Рейтинг российских застройщиков и проблема банкротств

В ТОП-5 лидеров по объемам строительных работ на 01.03.2022 (по данным Единого ресурса застройщиков) входят следующие компании:

  1. Группа ПИК, Москва (5,8 миллиона м2);
  2. Группа ЛСР, Санкт-Петербург (2,7 млн. м2);
  3. КГ Самолет, Москва (2,6 млн. м2);
  4. Холдинг Setl Group, Санкт-Петербург (1,7 млн. м2);
  5. ГК ФСК, Москва (1,3 млн. м2).

Рейтинг содержит не только данные по общим объемам стройки, но и количество объектов, объемы задержек/переносов срока сдачи, количество регионов присутствия, партнерских организаций каждого девелопера и так далее. Помимо совокупного объема строительных работ, на Едином ресурсе можно посмотреть рейтинги по объему ввода жилья, по потребительским качествам, по скорости строительства.

К примеру, в ТОП-5 лидеров по потребительским качествам жилищных комплексов за 2021 год входят такие застройщики, как: Брусника, УГМК-Застройщик (обе компании из Свердловской области), Атмосфера (Брянская область), СГ Рисан (Пензенская область), СГ СМ.СИТИ (Красноярский край). В этом же рейтинге Группа ПИК занимает лишь 62 место из 219 компаний.

Ряды российских застройщиков каждый год пополняются банкротами. Среди них немало крупных компаний, например, ГК «СУ-155», Mirax Group, ООО «Трансфорт», ГК «Небоскреб».

По данным агентства строительного комплекса РАСК, за 2020 год обанкротились 162 застройщика с совокупной площадью строительства в 2,4 млн. м2. В 2021 году только за период с января по июнь обанкротился 91 девелопер с общим объемом объектов в 1,2 млн. м2.

За последние 10 лет в РФ от банкротств строительных компаний пострадали по меньшей мере десятки тысяч инвесторов. На март 2022 года в Едином реестре проблемных объектов находится 2178 домов, число пострадавших составило 120 тысяч человек.

 

Как выбрать девелопера?

Снизить риски потерь, связанных с мошенничеством или банкротством девелопера, позволяет тщательный выбор компании. Поскольку такие компании, как ЛСР или ПИК, являются акционерными обществами, для их первичной оценки можно воспользоваться их публичной отчетностью и финансовыми коэффициентами. При взносе средств в конкретный проект дополнительно можно ориентироваться на ряд следующих критериев:

КритерийДополнение
1.     Количество объектов и географияКомпании, реализующие большое количество объектов и работающие в нескольких регионах, имеют более надежных инвесторов и руководство.
2.     История работы на рынкеКрупные девелоперы работают на рынке не менее 10-15 лет. За этот период у них формируется история деятельности. Чем меньше задержек, срывов сроков сдачи и судебных разбирательств в истории компании, тем лучше.
3.     Партнеры и инвесторыИзвестные кредитно-финансовые учреждения и строительные компании в числе партнеров подтверждают надежность репутации девелопера.
4.     Декларации и проектыДевелоперские компании должны публиковать на своих ресурсах проектную документацию по всем объектам за последние 3 года. В декларациях содержатся сведения о долгах компании и другая полезная информация.
5.     Полный пакет документовДевелопер должен иметь по каждому проекту:

  • разрешение на проведение работ, соответствующее типу объекта;
  • документы, подтверждающие права на землю (договор купли-продажи, аренды и т.д.);
  • страховой договор.
6.     Грамотный договорДоговор должен содержать основные данные застройщика, точные характеристики объекта, права и обязанности сторон, полную цену услуг, сроки сдачи, сроки внесения оплаты, гарантии на объект. В документе должна присутствовать «живая» подпись представителя компании-девелопера.
7.     Отзывы клиентов и партнеровЛучше всего посетить сданные объекты лично и пообщаться с жильцами, арендаторами. Можно поговорить с работниками на текущих стройках. Также должно настораживать обилие негативных отзывов в интернете.

Кроме перечисленных критериев, стоит обратить внимание на источники финансирования. Самый безопасный вариант — это строительство за счет собственных средств девелопера. При реализации проекта в кредит существует риск замораживания объекта, если застройщик просрочит выплаты. Самые высокие риски присутствуют при ведении работ на деньги инвесторов. В таком случае любые ошибки девелопера грозят закрытием стройки или увеличением вложений.

Застройщики весьма чувствительны к политической ситуации. Так, по состоянию на март 2022 около 40% компаний заморозили строительство в РФ на неопределенное время. В убытке оказались и акционеры, поскольку акции крупнейших девелоперов с февраля по март рухнули на половину стоимости, и те, кто претендовал на реальное жилье. И если акции топовых застройщиков со временем должны восстановиться, то менее крупные могут стать банкротами из-за резкого подорожания материалов и проблем с финансовыми потоками.

 

Заключение

В России на начало 2022 года действовало около 2 тысяч строительных компаний, 1,5 года назад их было почти 2,7 тысячи. Количество застройщиков с объемом строительства до 500 тыс. м2 уменьшилось на 10%, с объемом до 1 млн. м2 — на 28%. При этом крупные компании продолжают концентрировать стройки в крупных городах, уходя из регионов. Более чем вероятно, что война на Украине в ближайшие месяцы вызовет волну банкротств и на конец года число девелоперов продолжит сокращаться.

Значительная часть российских строительных компаний занимается только возведением объектов на заказ. Однако девелоперская деятельность предполагает не просто строительство, а управление бизнесом в сфере недвижимости. Основная цель девелопера — это получение прибыли за счет увеличения стоимости объектов.

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи



 
Optimized with PageSpeed Ninja