Давным-давно, когда в старой Москве продавались однушки на вторичке за 3,5 млн.руб, среди инвесторов была популярна схема выплаты ипотеки за счет аренды. Человек брал ссуду в банке, покупал квартиру, а затем сдавал ее и полученными платежами гасил задолженность. Особо предприимчивым удавалось взять несколько кредитов и за короткий срок превратиться в обеспеченного рантье. Но в начале 2000-х коммуналка стоила копейки, не было навеса из новостроек и государство еще не запустило программу льготной ипотеки. Сегодня ситуация изменилась, и такая схема выглядит анахронизмом: ее невыгодность и утопичность можно легко доказать с помощью простых расчетов.
В 2016-2022 годах цены на недвижимость были разогнаны льготной ипотекой, материнским капиталом и жилищными сертификатами. Покупатели часто не смотрели на общую стоимость недвижимости, а оценивали размер ежемесячного платежа. Экономика России стабильно росла, санкции 2014 не пугали последствиями, и граждане охотно вписывались в ипотечные сценарии на 10, 15, 25 лет, надеясь погасить кредит намного раньше установленного срока.
Девелоперы возводили целые кварталы, давали рассрочку, разрабатывали нестандартные ипотечные программы. Банки охотно выдавали займы и продвигали идеи оформления жилищной ссуды. Требования к заемщикам стали менее строгими, уменьшился размер первоначального взноса, оценщики стали пропускать квартиры с неузаконенной планировкой. Благодаря этому арендаторы становились владельцами и выезжали со съемного жилья.
При этом квартир становилось все больше: расширялась Москва, застраивался пригород Санкт-Петербурга, прирастал новыми районами Краснодар. Государство охотно поддерживало застройщиков, внедряло выгодные механизмы ипотеки и увеличивало число счастливых покупателей. В итоге стоимость квартир на вторичном и первичном рынке обогнала инфляцию, а цены на аренду остались на прежнем уровне.
В 2023 (как и в 2010) в Москве в Дегунино, Бирюлево, Гольяново или Бутово можно найти однушку на съем за 20-23 т.р. в месяц. Да, с «пожившим» ремонтом, но со всей мебелью и бытовой техникой. При этом ее «продажная» цена поднялась примерно с 5 до 7-8 млн. руб. (в зависимости от типа дома, площади и юридической истории), а коммуналка стала выше на треть. ROI для этой квартиры в 2010 году составлял (20 000 × 12)/5 000 000 = 0,048 (или 4,8% годовых). В 2023 показатель доходности упал до 2,7-3% годовых. Некоторые арендодатели постарались поднять его свежим ремонтом и новой мебелью, но стройматериалы резко подорожали и вложения не окупились.
Аналогичная ситуация сложилась во всех городах и регионах РФ. Причем по небольшим населенным пунктам ударила еще и коммуналка. В 2022-2023 она повышалась несколько раз, но этот рост никак не компенсировался увеличением доходов арендаторов: сдать жилье дороже не получалось даже в городах-миллионниках, а в поселках городского типа цены найма практически сравнялась со стоимостью услуг ЖКХ.
Окупаемость ипотеки за счет найма возможна только при условии стабильности арендных выплат, предоставления крупного первоначального взноса и регулярного отслеживания ситуации на региональном рынке. Для каждого города значения рассчитываются индивидуально. Примеры по отдельным городам для объектов эконом-сегмента подготовил Роман Аверин – автор множества публикаций о кредитовании и недвижимости на FinFocus.
Недвижимость в Москве разношерстна и интересна. Она обладает высоким уровнем ликвидности, но далека от быстрой самоокупаемости. Для примера расчета арендных и ипотечных ставок можно остановиться на однокомнатной квартире в районе Коровинского шоссе неподалеку от метро Селигерская и ж/д станции Грачевскся. В 2023 в Западном Дегунино можно купить однушку в хорошем жилом состоянии блочном/панельном доме за 7,2-8 млн. руб. Жилье будет без евроремонта и не в элитном ЖК, но вполне приемлемым.
В дальнейшем такую квартиру можно сдать за 28-30 т.р. Размер коммуналки по объекту зависит от количества прописанных на жилплощади лиц и статуса владельца (инвалид, пенсионер, опекун, многодетный родитель). В среднем, расходы на услуги ЖКХ составят 5-6 т.р. Т.е. у собственника на руках останется 22-25 т.р. Для того, чтобы этих денег хватило на ежемесячный платеж по кредиту по стандартной ставке от Сбербанка/ДомКлика (10-11% годовых), необходимо внести первоначальный взнос от 5 млн. руб. и взять ипотеку минимум на 20 лет.
Срок ссуды можно уменьшить, если сдать квартиру посуточно, т.к. в этом случае удастся получить с объекта до 70 т.р. в месяц с учетом всех расходов. Но у варианта есть ряд минусов:
Т.е. собственнику приходится постоянно держать руку на пульсе (и это за доход в 70 т.р. в месяц в Москве!). Вариант теоретически подойдет для безработных, фрилансеров или пенсионеров, но не для обычных офисных сотрудников с графиком 5/2.
Другой вариант для очень решительных: повысить арендный чек можно, сдав квартиру под «массажный салон». Клиенты таких заведений не знают, что такое кризис и обычно исправно платят, но нужна раскрутка и знакомые/«прикормленные» участковые. К минусам подобной сдачи можно также отнести следующее:
Но для таких целей редко снимают однушки: обычно таких клиентов интересуют двушки и трешки, т.к. на маленькой площади может работать только одна девушка, а это бьет по доходности точки.
Реутов – это подмосковный город, примечательный своим расположением. Он находится в пешей доступности от Новокосино – станции желтой ветки метрополитена (одной из самых коротких в Москве). Реутов пользуется популярностью как для длительной, так и для краткосрочной аренды. В т.ч. это обусловлено его близостью к центру: дорога на метро от Новокосино до Третьяковской составляет всего 22 минуты.
В Реутове однушку в старой пятиэтажке можно найти за 6-6,3 млн. руб., сдать на длительный срок – за 25-28 т.р. Для того, чтобы закрыть такой кредит за 20 лет за счет арендаторов (с учетом коммуналки), потребуется внести первоначальный взнос от 3,5 млн. руб.
При краткосрочной аренде по срок окупаемости можно снизить до 4-5 лет (при условии сдачи квартиры за 2,2-2,5 т.р. в сутки).
Но собственник может сократить срок окупаемости ипотеки за счет государственных проектов: масштабная программа реновации может быть перенесена и в Подмосковье, и из-за особенностей расположения Реутова его она затронет в первую очередь. Т.е. инвестор в дальнейшем сможет получить вместо однушки в хрущевке квартиру в новом доме (наличие ипотеки никак не влияет на возможность участия в реновации).
У этого плана есть только один минус: в конце 2022 власти внесли в НПА поправки о правилах выбора района для предоставления жилья. В 2023 все пожелания по расположению новой квартиры носят не обязательный, а рекомендательный характер. Если в Реутове запустят программу реновации, то московские правила распространятся и на этот город. Т.е. не будет предоставлено никаких гарантий сохранения района.
Уфа – город-миллионник, столица Башкортостана, один из нефтяных хабов РФ. Аренда жилья в городе пользуется большой популярностью: регион активно развивается и модернизируется (в т.ч. за счет государственных дотаций).
Для расчета окупаемости арендно-ипотечного жилья в Уфе рассматривается однокомнатная квартира в панельном 9-этажном доме в спальном микрорайоне Сипайлово. В 2023 ее можно сдать за 12-16 т.р. в месяц, а купить – за 2,7-3,3 млн. руб. (в зависимости от состояния). Коммуналка по квартире составляет в среднем 4 т.р. (без счетчиков). Т.е. собственнику на руки остается 8-12 т.р. (в среднем 10 т.р.).
Объект находится на вторичном рынке, т.е. для него нельзя применить программу льготной ипотеки, и клиент может рассчитывать на кредит 10-11% годовых. Для того, чтобы погасить свою ипотеку за счет арендных платежей, собственник должен внести около 2-2,4 млн. руб. в качестве первоначального взноса и затем в течение 15 лет (как минимум) переводить все полученные арендные платежи в банк. При этом расходы, связанные с амортизацией имущества и простоем объекта, полностью лягут на хозяина.
Срок окупаемости можно уменьшить, если согласиться на посуточную аренду. По данным Авито, однушки в Сипайлово на сутки сдаются за 1,5-2,5 т.р. Такие объекты интересны туристам, студентам-заочникам, командировочным, пациентам уфимских больниц из других населенных пунктов региона. При правильной рекламе и качественном сервисе заполняемость квартиры будет составлять около 75% (примерно 22-23 дня в месяц). Т.е. за вычетом расходов собственник сможет получить около 40 т.р. в месяц и выплатить кредит за 5-8 лет.
Анапа – небольшой солнечный город на побережье Черного моря в Краснодарском крае. Курорт не так раскручен, как Сочи, и здесь можно найти относительно недорогую квартиру. Так, стоимость однушек на продажу в старом фонде в Анапе неподалеку от Ореховой рощи начинается от 4 млн. руб. в зависимости от общей площади и типа дома. Этот район не считается центрально-туристическим, но ценится и самими анапчанами, и опытными путешественниками. Около Ореховой Рощи и Высокого берега находится галечный, а не песочный пляж: здесь чисто и спокойно в любое время года. В июле и августе это единственный район города, где не цветет море, и отсутствует приторный аромат гниющих водорослей.
В Анапе не принято сдавать квартиры на длительный срок. Как и на любом другом курорте, сдача носит сезонный характер. За один месяц лета однушка позволяет заработать до 90 т.р. (в зависимости от заполняемости). В мае и сентябре за нее можно получить около 45-50 т.р. В осенне-зимний период квартиры в Анапе сдаются помесячно: примерно за 15 т.р. (с учетом состояния, наполнения и точного месторасположения).
Т.е. за год однушка может принести собственнику до 500 т.р. (за вычетом коммуналки и расходов по амортизации – около 400 т.р.). При первоначальном взносе в 50% окупаемость такой квартиры с ипотекой составит 7-8 лет: при условии того, что наймодатель будет самостоятельно заниматься вопросами заселения/выселения. Если хозяин отдаст объект в доверительное управление, ROI уменьшится.
В 2023-2024 году в России и регионах аренда недвижимости помогает сохранить актив и компенсирует коммуналку. Для того, чтобы вывести объект на уровень самоокупаемости в течение короткого времени, современные ставки найма не подходят. От клиента в любом случае потребуется внушительный первоначальный взнос и вовлеченность в процесс сдачи, что согласуется с моей статьей 5-летней давности здесь.
Кредитный калькулятор для ипотеки
Кто такой девелопер?