Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Инвестиции в апарт-отели

инвестиции в апарт-отели

Инвестирование в недвижимость — один из наиболее распространенных видов инвестиций в России. Акции многим кажутся виртуальными и слишком изменчивыми, а недвижимость внушает доверие крепкими стенами и потенциальным доходом с аренды. Речь идет не только о типичных многоэтажных жилых домах, но и о коммерческой недвижимости. В этой статье будет затронут подвид такой недвижимости и инвестиции в нее — апарт-отели.

 

Что представляют собой апарт-отели

Апарт-отель – это комплекс апартаментов. Апартаменты – коммерческий тип недвижимости, относящийся к нежилому фонду, рассчитанный на временное пребывание постояльцев. По адресу апартаментов нельзя зарегистрироваться или получить прописку, но тем не менее там можно проживать даже длительное время. Апартамент может состоять из одной или более комнат, включает кухню и санузел.

Согласно аналитическим данным, по итогам 2018 года около 47% апартаментов в России приобретаются с целью последующей перепродажи, и около 53% для сдачи в аренду. То есть примерно половина пытается спекулировать на разнице цен, тогда как другая половина предпочитает более предсказуемый доход с ренты. Для собственного проживания апартаменты покупают реже.

В апарт-отелях обычно есть завтрак, уборка, иногда фитнес-залы, нередко даже внутренние парковки и прачечные. Внизу может находиться охрана — все это, конечно, отличает апартаменты в отелях от съема частных квартир или студий. Средний срок проживания 4-5 дней, что соответствует обычному отелю, однако цены ниже. Т.е. апарт-отели нашли свою середину между гостиничными номерами и квартирами. Качество примерно на уровне трех звезд стандартного отеля. Последним трендом апарт-отелей является уменьшение площади номеров с акцентом на качество и увеличенные зоны для социального взаимодействия жильцов.

В Москве и Санкт-Петербурге активная застройка апарт-отелей началась в 2014-2015 годах. Новый и перспективный тип недвижимости пришелся по вкусу инвесторам, во многом благодаря своей умеренной стоимости.

апарт-отели yes

 

Подход к инвестированию

Перед тем, как влить капитал в квадратные метры, необходимо выбрать апарт-отель, учитывая его расположение (конкретная улица, наличие рядом достопримечательностей, метро, транспорта и т.д.). Далее следует выбор управляющей компании, которая называется отельер.

Для примера ознакомимся с апарт-отелями бренда Yes в Москве и «Вертикаль» в СПб. Именно эти бренды строят апарт-отели с прицелом на инвестиции и предлагают полное сопровождение инвесторов через собственные УК. Работать с купленными апартаментами можно и самостоятельно, но удобнее и проще (по уверениям управляющих компаний) делать это через них.

Управляющая компания – профессиональный участник, который занимается работой с инвестиционным пакетом. Иными словами, благодаря этой деятельности апартаменты работают и приносят доход. Информацию о работе управляющих организаций можно найти на официальных сайтах апарт-отелей:

  • Апарт-отели YES (УК YES)
  • Апарт-отели «Вертикаль» (УК BECAR ASSET MANAGEMENT)
  • «МТЛ. Управление недвижимостью» (УК для различных объектов)

 

Программы доходности апарт-отелей  «Вертикаль» / Yes

Рассрочка при покупке/ срок рассрочки
Первона-чальный взнос (min)
Программы доходности
Доход УК
Максимальный доход /
Оптимальная
Гарантированный доход /
Жизнь без проблем
Размер выплат
Вид дого-вора
Особенности и срок договора
Размер выплат
Вид  дого- вора
Срок действия договора
Yes
Есть рассрочка/ 6 месяцев
От 30%
90% от дохода по аренде
агент-ский
Самостоят. техническое обслуживание
80% от дохода по аренде
агент-ский
Без ограничений/ автоматич. пролонгация
от 10% до 20%
Верти-каль
Индивиду-альные условия рассрочки
До 100%
75% от дохода по аренде
агент-ский
3 года с возможностью досрочного расторжения
фикс. ставка 8.5%
договор аренды
5 лет без возможности расторжения
Зависит от  номера

Уточняйте актуальные данные на сайтах отелей. Для того, чтобы стать инвестором, необходимо:

  1. Выбрать апарт-отель, конкретный номер и УК;
  2. В зависимости оттого, на какой стадии происходит финансирование, подписывается договор ДДУ либо агентский договор с УК;
  3. На основании агентского договора УК обязуется совершать сделки с имуществом в пользу инвестора

 

Доходность и риски

В отличие от стандартных многоквартирных домов, цены на апартаменты того же метража ниже примерно на четверть, что разумеется привлекает инвесторов. В целом доход от апарт-отелей может складываться из трех составляющих:

  1. Покупка апартаментов на этапе возведения жилья
  2. Продажа апартаментов с прибылью
  3. Сдача своих апартаментов в аренду

В первом случае при покупке номера в апарт-отеле на этапе строительства особой разницы между обычным жильем и застройщиком нет. Риски те же: долгострой, вероятность банкротства застройщика. Правда, с этого года по законодательству подобные вложения частными инвесторами должны осуществляться с помощью эскроу-счетов. Что это значит?

Это значит, что деньги инвестор будет передавать не застройщику, а банку, который в свою очередь будет кредитовать застройщика. Для инвестора это гарантия сохранности средств, но в то же время и уменьшение дохода: застройщик должен платить банку по выданному кредиту и заложит это в стоимость недвижимости. В предыдущие годы к моменту сдачи апарт-отеля средняя стоимость помещений вырастала на 20-30%, но теперь прибыль видимо будет меньше.

УК "Вертикаль"

Во втором случае ситуация схожа с продажей квартиры, а в третьем происходит сдача апартамента в аренду. Оплата проживания при полной заполняемости приносит около 10-15% годовых от стоимости апартамента — процент получается выше, чем в случае обычной квартиры за счет короткого срока пребывания жильца. В последние годы средняя рентная ставка по Питеру составляла примерно 5-7% годовых от стоимости квартиры. За отдельную комнату, правда, можно было получить чуть больше (около 9% в год).

Управляющие компании предлагают своим инвесторам готовые схемы получения пассивного дохода от вложений в апарт-отели:

  • Получение фиксированного годового дохода в виде равнозначных ежемесячных платежей. В этом случае УК гарантированно выплачивает заранее определенную сумму. Для инвестора минус в том, что реальная доходность от апартаментов остается вне его ведения.
  • Прибыль выплачивается от сдачи аренды ежемесячно, минус фиксированная такса УК за услуги, например поиск клиентов, техническое обслуживание помещения и т.д.
  • Гарантированный доход в виде выплаты 100% суммы инвестирования за определенный период. При этом по истечении указанного времени инвестор вправе продать свою долю в апарт-отеле, либо продолжить получать доход, но уже на других условиях.

Сделаем грубый расчет. Средняя стоимость апартамента бренда YES (с учетом мебели и ремонта) – 4,5 млн рублей. Аренда за месяц в отеле со средним расположением будет по отзывам около 45 000 руб., т.е. максимально 540 000 руб. в год. Это самая вариативная величина в расчете: критики называют меньшие цифры, отельеры более высокие. Для минимизации рисков лучше учитывать простой минимум в 1,5 месяца, итого в год 473 тыс. рублей.

Из этой суммы вычитаем плату за услуги УК (от 10% и выше), расходы за коммунальные услуги, налог на имущество, расходы на ремонт и др. Собственно, эта часть вместе с арендной платой и определит реальную доходность. Примем все затраты за треть от дохода, что весьма выгодно для инвестора. Чистая прибыль тогда составит примерно 315 тысяч, т.е. около 7% годовых. Вероятность получить больше не равна нулю, но уменьшается пропорционально обещанному доходу. Если вы берете не новый апартамент, есть смысл попробовать выяснить статистику его заполнения и стоимость предыдущей аренды.

 

Плюсы и минусы апарт-отелей

Плюсы очевидны — стабильный рентный доход, при котором всеми моментами занимается управляющая компания. Если жена выгнала из дома, можно пожить в своем апартаменте и самому (или отдохнуть от соседа с перфоратором, который уже который месяц делает ремонт). Однако стоит учитывать следующие моменты:

  • Простои. Один из наиболее важных показателей, особенно для наших относительно северных городов. Туристический сезон в Питере это поздняя весна-лето-ранняя осень, плюс новогодние праздники. Все это от силы полгода, половина времени — не сезон с пониженными ценами и трудностями с заполнением;
  • Трудность самостоятельной сдачи. Вы вправе ничего не платить управляющей компании и самостоятельно искать жильцов. Но даже если вы живете вблизи отеля, находить постояльцев на неделю несравненно труднее, чем сдать свою квартиру на длительный срок — скажем, на год. Кроме того, в этом случае надо дополнительно оплачивать инфраструктуру отеля для съемщика, иначе пользоваться ей он не сможет;
  • Конкуренция. Апарт-отели активно строятся, новые стараются быть в чем-то лучше существующих — конкуренция снижает цену. Доходы в будущие годы скорее всего будут постепенно снижаться;
  • Пониженная ликвидность. Апарт-отели для инвестиций — довольно новое направление, в отличие от купли-продажи квартир. К тому же договор с управляющей компанией может содержать ограничения по сроку владения апартаментами;
  • Высокая стоимость. Цены апарт-отелей сравнимы с обычными квартирами (особенно если отель расположен в центральной части города) и составляют миллионы рублей. Тогда как через фонды REITs легко приобрести недвижимость по всему миру за десятки долларов (с гораздо более низкой комиссией от УК), а прибыль легко реинвестировать, купив новые паи;
  • Уплата налогов. С рентного дохода нужно платить налог, что подразумевает общение с налоговой инспекцией. Не исключено, что понадобится получить статус ИП. В этом случае неудобств будет заметно больше, чем при инвестициях в недвижимость через брокерский счет;
  • Классификация. Нормативно апарт-отели рассматриваются как вид гостиницы. С середины 2019 года обсуждается вопрос о прохождении обязательной классификации, т.е. предполагается, что апарт-отелям необходимо получать звезды и соответствовать техническому обеспечению (ресепшен, столовая и т.д.). Так, управляющие Nevsky Hotels Group, в ведении которых 19 апартаментов комплекса Salut, уже получили 3 звезды по итогам классификации. Необходимость соответствия требованиям может вызвать дополнительные расходы, которые хотя бы частично будут переложены на инвесторов.

Апарт-отели в России и в мире

 

Апарт-отели в мире

Концепция апарт-отелей, т.е. комнат гостиничного типа, максимально похожих на квартиры, где постоялец может жить длительное время, широко распространена по всему миру. Она была разработана и успешно применена Джеком Де Боер, а самый первый апарт-отель Residence Inn был открыт в 1975 году в США (штат Канзас). Затем появились первые сети апартаментов Summerfield Suites, Candlewood Suites и пр.

На сегодняшний день лидером по числу апарт-отелей является США, где функционирует около 400 тысяч объектов, т.е. около 70% от мирового рынка. Азия стремительно догоняет Америку по количеству строящихся комплексов апартаментов: этому способствуют заметные инвестиции в промышленность Китая и становление Индии, как площадки для развития бизнеса.

 

Лидеры в сфере

Говоря о топ-лидерах сетей апарт-отелей, в первую очередь стоит назвать InterContinental Hotels Group (общий номерной фонд более 800 тысяч по всему миру),  Candlewood, Blackstone Group, Kempinski, Marriott или Hilton.

Любая крупная сеть отелей располагает апартаментами, нередко в качестве отдельных направлений деятельности выставленных под другим брендом. Например: Residence Inn by Marriott, Adina Apartment Hotels от TFE Hotels. Бренд положительно сказывается на стоимости, т.к. апартаменты от сетевых игроков сдаются по более высокой ставке, особенно если рассматривать сегмент класса люкс.

Управляющие компании (операторы) нередко выступают под одним брендом с застройщиком. Например, Pierre & Vacances или Go Native не только строят апарт-отели, но и занимаются управлением.

Наиболее популярные операторы:

  1. Французская УК Accor, работает с брендами апарт-отелей Adagio, Suite Novotel, The Sebel.
  2. International Hotel Group (США), в управлении апартаменты американских брендов Candlewood Suites, Staybridge Suites.
  3. Американский оператор Marriott, бренды Residence Inn by Marriott и Marriott Executive Apartment.
  4. Frasers Hospitality, сингапурская УК, которая работает с апартаментами своего бренда, например Fraser Residence, Fraser Place, Fraser Suites.

Особенность апартаментов как в США, так и в Европе в большом количестве люкс сегментов. Это стильные, хорошо меблированные квартиры, которые используют как для проектной работы (как студию или офис), так и для временного проживания. Для этого есть специальные дизайнеры, которые работают исключительно с апарт тематикой, что позволяет сделать квартиру максимально удобной, лаконичной, сохранив дух номера гостиничного типа люкс.

апарт-отели в мире

 

Инвестиции в зарубежные апарт-отели

Доход инвестора зависит от различных факторов, среди которых объем инвестиций, политика управляющей компании, состояние самого объекта финансирования и т.д. Сравнить доходность при инвестировании в иностранные апарт-отели по сравнению с российскими сложно — свои особенности есть везде.

На примере управляющей компании HOTELINVEST рассмотрим уровень доходности конкретного инвестиционного пакета по разным европейским странам. Данная УК работает с недвижимостью не только в Европе, но и в Америке, а также в Азии. Действующие инвестиционные предложения HOTELINVEST:

Страна  Великобритания Португалия
Город Манчестер Лиссабон
Тип Апартаменты (квартиры с обслуживанием) Апартаменты (квартиры с обслуживанием)
Минимальный объем инвестиций  220 000 £ 500 000 €
Вид договора аренда аренда
Гарантированный доход от аренды 7% 4%

Еще одна не менее известная компания — Havengrid Group, также работает с недвижимостью в разных странах: Великобритания, США, Аргентина, Италия. Рассмотрим стартовый порог инвестиций в апартаменты США:

Страна США
Штат Флорида (Джексонвиль) Северная Каролина
Тип Апартаменты (квартиры с обслуживанием) Апартаменты (квартиры с обслуживанием)
Минимальный объем инвестиций 105 000 $ 66 000 $
Вид договора аренда аренда
Гарантированный доход от аренды 6,7% 6,97%

Как видите, стартовые пакеты сильно отличаются ввиду своего расположения. В Майями минимальный взнос стартует от 260 000 долларов. Инвесторам из РФ доступны многие инвестиционные продукты: как правило политика компаний довольно лояльна и прямых запретов нет. Некоторые зарубежные операторы располагают недвижимостью и на территории РФ, например у HOTELINVEST есть проект в Казани.

Один из показателей уровня доходности – страна расположения. Например, апартаменты Великобритании по заявлениям ряда компаний в среднем дают доходность от 6,5% до 9% годовых. По данным аналитиков, этот высокий показатель в ближайшем будущем может упасть до 4-5% годовых, когда в Соединенное Королевство придут более крупные узнаваемые бренды.

Какие здесь риски? Для россиян здесь добавляется сложность непосредственного осмотра объекта, языковые барьеры при понимании тонкостей соглашения, неполное знание законодательства и налоговой системы. В результате можно вполне честно приобрести недвижимость, которая окажется неликвидной — смотрите статью здесь.

Французские операторы Adagio, Pierre and Vacances, RеsidHome предлагают инвесторам программы с гарантированным доходом в 4-5%, с учетом вычета стоимости обслуживания недвижимости и гонорара УК.  Расходы на обслуживание апартаментов в среднем составляют 40% от дохода.

 

Выводы

Апарт-отели это один из вариантов инвестиций со своими плюсами и минусами. Вы можете выиграть в цене покупки, но потерять разницу на комиссии отельеру. Решающее значение для получения дохода будет иметь цена приобретения и заполняемость, а также аппетит управляющей компании. Отели вдали от центра могут предложить более привлекательную цену, однако будут получать меньше туристического потока, что скажется на времени простоя. Так что в любом случае стоит очень тщательно изучить апарт-отель, если покупка апартаментов входит в ваши планы, и учесть будущее понижение доходности. Привязанная к отелю УК находится в выигрышном положении, поскольку самостоятельный поиск вряд ли составит ей конкуренцию. Иностранные варианты подходят только профессионалам.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи