Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Исторические данные показывают, что недвижимость является отличным инвестиционным инструментом, если не мыслить категориями спекулянта – т.е. не рассчитывать на постоянную прибыль при краткосрочных продажах. Цены на недвижимость меняются, и далеко не всегда вверх. Плюс, однако, в том, что и при неблагоприятном изменении цены можно получать постоянный доход, если сдавать недвижимость в наем.

Объекты недвижимости делятся на две основные категории – жилые и коммерческие. Инвестиции в жилую недвижимость предполагают приобретение квартиры (комнаты, доли) в многоквартирном доме или индивидуального жилого строения с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Для получения большей прибыли многие пытаются вкладывать средства в строящиеся дома на ранних стадиях их возведения – что повышает потенциальную доходность, но увеличивает риск.

Вложения в коммерческие объекты недвижимости могут быть более доходными по сравнению с жилыми, однако связаны со своими, часто более высокими рисками. Эта статья призвана рассмотреть коммерческую недвижимость как объект инвестиций более подробно.

 

Типы коммерческой недвижимости

Инвестиционная коммерческая недвижимость делится на несколько типов:

  • офисные. К ним относятся конторы, кабинеты и прочие помещения не производственного и не торгового назначения;
  • торговые – павильоны, магазины, отдельно стоящие торговые центры;
  • промышленные – склады, цеха, гаражные комплексы и прочие;
  • гостиничные – апартаменты, доходные дома, номера для посуточной аренды;
  • свободного назначения – клубы, кафе, рестораны, спортивные сооружения

Коммерческие объекты делятся на 4 класса: А, В, С, D. Чем выше категория, тем более комфортным считается объект. Класс объекта зависит от его местоположения, наличия парковок, близости остановок общественного транспорта и других параметров. Цены в Москве на такие объекты — от миллионов до сотен миллионов рублей. Вот пример маленького коммерческого помещения в области:

коммерческая недвижимость инвестиции

 

Способы приобретения коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость можно осуществить одним из следующих способов:

  • покупка готового помещения/здания;
  • приобретение объекта на этапе строительства;
  • с помощью инвестиционных фондов

В первых двух случаях введенный в эксплуатацию или строящийся в РФ объект при заключении договора купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация проводится в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. В ЕГРП вносится запись о смене собственности и наличие обременений, например, если недвижимость приобретается с привлечением банковского кредита.

В третьем случае стоит разделить российский и зарубежный варианты. В России вложиться в коммерческую недвижимость можно с помощью паевых инвестиционных фондов — этот способ однозначно дает понять, что вас интересует не физическая недвижимость, а заработок на ней. Как правило это фонды закрытого типа, вход в которые происходит на этапе формирования путем заключения договора с управляющей компанией. Порог входа высок — обычно от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, что сравнимо с реальными объектами. Иногда паи таких фондов обращаются на бирже и их можно купить уже после того, как фонд сформирован. Однако ликвидность российских фондов недвижимости весьма низка — разница между ценой покупки и продажи как правило не менее нескольких процентов.

 

Налогообложение в РФ

Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.

Например, в 2018 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2019 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).

Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:

  • объект приобретен до 2016 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
  • имущество куплено после 2016 г. и находится в собственности более 5 лет

Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческой недвижимости.

что такое вексель

Зарубежная коммерческая недвижимость

Осуществляя инвестиции в коммерческую недвижимость за границей, инвестору следует помнить, что налоги ему придется уплачивать в соответствии с законодательством той страны, в которой располагается объект. Существует 4 вида сборов, которые придется заплатить при инвестировании в зарубежные объекты:

  1. госпошлина за регистрацию сделки;
  2. налог с доходов от аренды;
  3. налог на недвижимость;
  4. налог с прибыли от реализации

При этом налогообложение проводится и в той стране, в которой расположена коммерческая площадь, и в России. Согласно НК РФ гражданин обязан декларировать все свои доходы, независимо от государства, в котором они были получены. Поэтому у инвестора возникает проблема двойного налогообложения.

Чтобы не уплачивать налоговый сбор дважды, налогоплательщики при подаче 3-НДФЛ в России могут воспользоваться правом на зачет налогов, уплаченных в бюджет другого государства. Это возможно в случае, если между РФ и зарубежной страной имеется соглашение, предусматривающее отсутствие двойного налогообложения. Например, между Россией и США, а также между Россией и большинством европейских стран такая договоренность есть.

При наличии этого соглашения налогоплательщик представляет в ФНС документы, удостоверяющие факт перечисления налогов и освобождается от необходимости платить сборы в бюджет РФ. Или же уплачивает разницу от применяемых ставок, если налог за рубежом оказывается ниже российского.

Например, в Болгарии ставка налога на доходы физ. лиц – 10%, а в России – 13%. Если гражданин РФ получил доход от объекта недвижимости в Болгарии, то он должен заплатить в заграничный бюджет 10% от дохода, а в бюджет РФ оставшиеся 3% в рублях.

При реализации коммерческих площадей за рубежом налогоплательщик имеет те же льготы по уплате налога, что и при продаже объекта на территории РФ.

наследование активов на брокерском счете

Риски прямой покупки недвижимости

Заработать на коммерческой недвижимости на первый взгляд несложно и большинство видит проблему лишь в высокой цене коммерческих объектов. Однако недвижимость, как и акции, может расти и падать, и падать порой очень сильно. Наиболее ярким примером рисков недвижимости стал кризис 2008 года, возникший на раздутых ценах жилья вкупе с легкими кредитами для их приобретения. Среди других рисков можно выделить:

  • покупка объекта, не являющегося капитальной постройкой;
  • мошенничество со стороны продавца;
  • имущественные права третьих лиц;
  • принудительное изъятие объекта в пользу государства;
  • получение «неликвида»

Рассмотрим эти риски подробнее. Если строение не является объектом капитального строительства, то при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, коммерческое помещение подлежит принудительному демонтажу. Данная проблема особенно остро стоит в крупных городах, где местные власти предоставляют участки в аренду для размещения на них коммерческих площадей. В будущем они могут не продлить договор аренды, и строение, расположенное на муниципальной земле, станет незаконным. Его придется снести.

Среди схем мошенничества выделяют двойные продажи, когда один объект продан нескольким лицам одновременно по поддельным документам. При этом оба покупателя внесли аванс продавцу. В таком случае инвестору будет сложно доказать, что коммерческая или жилая площадь принадлежит именно ему. Даже если будет доказан факт мошенничества, то возмещать инвестиции придется не один год.

Банкротство застройщика

Нередко встречаются ситуации, когда компании реализуют собственное имущество, находящееся в залоге у банка, в качестве обеспечения полученных займов. При заключении сделки в отношении такого объекта покупатель не сможет стать полноправным собственником до момента снятия обременения. А если компания-продавец перестанет выполнять свои обязательства по погашению кредита перед банком, то он вправе изъять имущество в счет оплаты задолженности.

Если муниципалитету потребуется земля, на которой расположен коммерческий объект, то власти вправе изъять такое имущество у инвестора. Взамен ему будет выплачена компенсация, но в значительно меньшей сумме, чем рыночная стоимость объекта.

В последние годы популярен вариант, когда инвесторам в России предлагалось инвестировать в студенческие общежития в Англии или купить парковочное место недалеко от расширяющегося английского аэропорта. В первом случае анонсировался стабильный доход 8% в фунтах от студентов, во втором — от расширенного пассажиропотока. Кончилось это в первом случае тем, что общежития через два года перестали пользоваться спросом (скорее всего, не пользовались уже в момент продажи) и на руках у инвестора оказался неликвид с необходимостью подавать ежегодную декларацию. То же случилось и во втором случае — реальная парковка оказалась значительно дальше от аэропорта, чем расписывалось.

Наконец, и готовая недвижимость может причинять немало проблем. Купить отель в Греции на берегу моря может показаться хорошей идеей. Но через некоторое время выясняется, что фундамент непрочен, на стенах появляется плесень и даже трещины, а сильный прилив сделал необходимым капитальный ремонт, по стоимости сравнимый с самой покупкой. Жильцы платят меньше, жалуясь на плохой кондиционер и сантехнику, и спросить с них из другой стороны сложно. И т.д. и т.п.

 

Коммерческая недвижимость через фонды

Список рисков далеко не полный — но дает общую картину сложности рынка, где инвестор часто оказывается один на один с продавцом без надежного посредника. Например, в виде биржи. В результате для обычного инвестора наиболее привлекательным является инвестирование через фонды, механизм которых направлен на минимизацию мошенничества. Здесь у вкладчика только два главных врага — рыночный риск и комиссии управляющей компании. Рыночный риск необходимо принять, хотя и не без оглядки (инвестировать на пике бурного длительного роста плохая идея)  — а вот комиссии вполне можно оценить самостоятельно.

Как найти российские фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость? Заходим на сайт https://investfunds.ru/funds/ и вбиваем в строку поиска коммерческую недвижимость:

коммерческая недвижимость

Получаем несколько вариантов — рассмотрим для примера самый крупный от компании Сбербанк.

Управляющая компания в этом случае приобретает объекты коммерческой недвижимости для извлечения из них дохода двумя способами: в виде выплаты арендных платежей и путем последующей перепродажи по более высокой стоимости. Доход между инвесторами распределяется каждые полгода. Прежде чем оценивать результаты управления, посмотрим на комиссии компании:

Сбербанк коммерческая недвижимость

Обращает на себя внимание огромная комиссия в графе «Прочие расходы» — целых 10%! С учетом других граф получаем 12.5% в год, да еще за минусом 15% дохода, если он возник. Много это или мало?

Самый простой способ сравнить комиссии с банковским депозитом. Средняя ставка по банкам ТОП-10 составляет на сегодня около 7% годовых — разрыв почти в два раза. Т.е. управляющая компания исходит из того, что своими действиями по сделкам с недвижимостью компенсирует комиссию и принесет инвестору не менее банковского депозита + налог (иначе зачем менять депозит на инвестиции). А значит, Сбербанк Управление Активами должен был зарабатывать не менее 20% годовых — и даже больше, поскольку несколько лет назад ставка по вкладам была выше.

Однако на практике вышло иначе. Пай на момент формирования в середине декабря 2004 года стоил 290 рублей. На момент статьи в середине сентября 2019 (примерно 15 лет спустя) стоит 140 рублей. Убыток за 15 лет около 50%, не считая инфляции (а там выйдет очень прилично). Что получилось? То, что управляющая компания зарабатывала на комиссиях с инвесторов, которые теряли все больше и больше. Хороший пример того, как могут быть убыточны и долгосрочные инвестиции, заключенные с надежной компанией.

 

REITs

Какой выход? Искать управляющие компании с гораздо меньшей комиссией. Если бы тот же Сбербанк брал только 2% вместо 12.5%, то очевидно, что результат у инвесторов был бы совсем другим. Не буду на основании примера выше говорить, что все российские ПИФы недвижимости плохи, но взимаемые комиссии хорошая лакмусовая бумага при первичном анализе. А как во всем мире? За границей для инвестиций в недвижимость используются трастовые инвестиционные фонды REITs. Наиболее крупные коммерческие REITs в данный момент:

  • PROLOGIS INC
  • EQUINIX INC
  • SIMON PROPERTY GROUP INC
  • DIGITAL REALTY TRUST INC
  • REALTY INCOME CORP

Их акции с многомиллиардной капитализацией торгуются на американских биржах наравне с акциями других гигантов — Google, Apple и т.д. Но в отличие от российских управляющих компаний, трасты недвижимости по своему устройству гораздо более нацелены на долгосрочное удержание недвижимости и пассивный доход с аренды.

Хотя каждый фонд REIT достаточно диверсифицирован по различным коммерческим объектам и банкротство траста явление чрезвычайное редкое, существуют биржевые фонды ETF, включающие в себя множество трастов. Это Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO) и другие. Доля коммерческой недвижимости в этих фондах преобладает:

В списке топовых трастов видны PROLOGIS INC, SIMON PROPERTY и DIGITAL REALTY TRUST, упомянутые выше. Важное отличие от паевых фондов в том, что управляющая компания ETF берет очень скромные комиссии — вплоть до сотых процентов годовых, в результате чего почти весь доход достается инвестору. Так что неудивительно, что на длительных интервалах трасты недвижимости показывают хорошие результаты — приведенный выше Schwab U.S. REIT ETF с начала 2011 года с учетом дивидендов принес 125% дохода.

Что сделать россиянину, чтобы купить этот или другой подобный фонд ETF? Лучше всего открыть счет у зарубежного брокера, который предоставляет доступ на американский рынок. Для этого достаточно заполнить онлайн-форму и переслать по электронной почте 3-4 необходимых документа: паспорт, прописка. Для начала инвестиций хватит несколько тысяч долларов.

Налог с дивидендов будет удержан в размере 10%, остальные 3% нужно будет доплатить в России в рублях по курсу на дату получения дивидендов, подав налоговую декларацию. Европейские брокеры без прямого доступа на рынок США могут взять 15% и тогда необходимость в доплате налога должна отпасть. Язык и необходимость платить налоги отталкивают многих российских инвесторов от зарубежных брокеров, но думаю, что плюсы метода в данном случае перевешивают. К тому же зарубежные брокеры имеют страховку счетов.

 

Выводы

Комиссия в десятые и даже сотые доли процента на мой взгляд стоит того, чтобы уйти от множества рисков прямой покупки недвижимости, оставив только риск рынка. Особенно, если вы хотите приобрести иностранную, а не российскую коммерческую недвижимость. Цена паев ETF составляет в среднем лишь несколько десятков долларов, что делает очень удобным их покупку как небольшой суммой, так и реинвестирование дивидендов для получения большей доходности. Плюс легкость продажи — паи крупных ETF очень ликвидны и не требуют ни поиска реального покупателя, ни долгого оформления документов.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи