Дефолтные ипотечные закладные — интересный финансовый инструмент, который позволяет банкам зарабатывать хорошие средства. Начнем с определения.
Дефолтной считается такая закладная, по которой за предыдущие 12 месяцев произошло больше трех просрочек платежей.
Таким образом, это еще действующий, но уже очень проблемный ипотечный договор. С одной стороны, с ним надо что-то сделать. С другой, он все еще позволяет зарабатывать средства.
Самый очевидный способ получения дохода — это проценты, выплачиваемые заемщиком. Любой ипотечный кредит — это долгосрочный займ, который предполагает регулярную выплату процентов. За 10-30 лет заемщики выплатят больше, чем составляет само тело кредита. Эти процентные платежи и являются основным источником дохода для банков. Даже если заемщик перестает выплачивать кредит (наступит дефолт), банк все-равно имеет право на проценты, начисляемые на оставшуюся задолженность до момента полного погашения.
Банки защищают свои интересы, поэтому могут реализовывать недвижимость, которая принадлежит заемщику. Несмотря на то, что речь идет о дефолтной закладной, платежи все еще поступают, а значит, банк продолжает получать доход.
Ипотека — крайне популярный инструмент в России, так как условия весьма привлекательные.
Далеко не каждый заемщик вовремя выплачивает кредит. Обычно банки идут навстречу, если у клиентов возникают непредвиденные обстоятельства, предлагают реструктуризацию и рефинансирование. Но штрафы и пени — привычная практика. Конечно, это неудобно заемщику, но он сам выбирает такой путь сотрудничества. Штрафы дополняют процентные платежи, хотя и повышают долговую нагрузку.
Банки ищут золотую середину — чтобы сохранить поступление регулярных платежей, и чтобы штрафы не представляли чрезмерную нагрузку для клиентов.
Далеко не всегда сотрудничество банка и клиента складывается положительно. Из-за проблем со здоровьем и других сложностей возможна такая ситуация, когда клиент не может дальше выполнять условия договора, но не желает постоянно платить штрафы и пени. Поэтому может иметь место реструктуризация. Банки могут реструктурировать долг с заемщиком, предоставляя ему более гибкие условия кредита. С одной стороны, это — шаг навстречу заемщику, с другой, банк обеспечивает поступление платежей в дальнейшем.
В исключительных случаях банк может продать долг сторонним коллекторским агентствам или инвесторам со скидкой, надеясь на то, что они смогут восстановить часть средств. Это — крайняя мера, но ее тоже можно считать способом заработка.
В случае дефолта по ипотечному кредиту, когда ясно, что клиент не в состоянии вносить платежи, банк имеет право на реализацию залогового имущества. В этом случае он получает обратно всю сумму задолженности. При этом банк несет расходы на продажу и судебные издержки, но обычно у банков есть специальные отделы юристов, которые занимаются решением данных вопросов.
Это вряд ли стоит называть прямым способом заработка банка на дефолтных ипотечных закладных. Однако, подобная возможность существует и часто используется. По крайней мере, на досках объявлений и специализированных площадках можно нередко встретить объявления о реализации залогового имущества со стороны банков. Инвесторы знают, такие объекты можно приобрести со скидкой.
Займ под залог имущества
Как выбрать выгодный кредит и не попасть в долговую яму: 5 шагов к финансовой свободе