Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Что такое ипотечный фонд?

что такое ипотечный фонд

Ипотечный фонд, также называемый фондом ипотечного кредитования, создается с целью обеспечить своих пайщиков недвижимостью. Причем речь тут может идти как о кредитовании с целью покупки готового жилья, как в случае обычной ипотеки через банк, так и об оказании помощи при самостоятельной постройке дома.

 

Ипотечные и инвестиционные фонды

Поскольку при работе с недвижимостью могут преследоваться две различные цели:

1) получение физического объекта

2) получение дохода с него

то не следует путать ипотечные фонды с их аналогами в России и в мире. В России имеется довольно большое число паевых фондов недвижимости, которые ставят своей целью лишь получение дохода: либо при помощи арендных платежей, либо от перепродажи строящейся или вторичной недвижимости по более высокой цене. Порог входа на стадии формирования от сотен тысяч рублей.

Недостатком российских ПИФ является их закрытость и неликвидность: многие доступны только для квалифицированных инвесторов, деньги замораживаются на весь срок существования фонда. В мире, в частности в США, это проблема решена при помощи создании трастов недвижимости, так называемых REITs.

Эти фонды открыто торгуются на зарубежных биржах как обычные акции, причем каждый траст обычно насчитывает множество объектов разного типа — коммерческая, жилая и другие типы недвижимости. Инвестору выплачивается доход от их аренды. Однако есть и небольшое число ипотечных REITs, кредитующих покупателей недвижимости и распределяющих ипотечные выплаты.

ипотечные фонды в России и в мире

Кроме того, помощью с получением готовой недвижимости по аналогии с ипотечными фондами в США активно занимаются кредитные учреждения, выдающие ипотечные займы до 200 тысяч $ под залог приобретаемого покупателем объекта. Таким образом приобретается более чем две трети американского жилья.

В целом такая схема похожа на российский вариант банковской ипотеки, хотя процентная ставка по кредиту может быть как фиксированной, так и плавающей (fixed- и adjustable-rate mortgage). Так как в России последних лет ставка по ипотеке падала, то более ранние заемщики с фиксированной ставкой оказались на сегодня в менее выгодном положении.

 

Виды ипотечных фондов и схема работы

Посмотрим теперь подробнее на российские ипотечные фонды. Широкая возможность их деятельности появилась примерно в 2011 году, но первые фонды такого рода (ЮГРА Ипотечный фонд, Городская Ипотека) были известны уже с 2005 года. Стимулом создания таких организаций стало новое законодательство, благодаря которому осуществлялось правовое регламентирование как состава, так и структуры активов фондов. Их актуальный список можно найти на сайте investfuture:

ипотечные фонды в России

На сегодня насчитывается около 40 фондов ипотечного кредитования, причем под недвижимостью может пониматься не только жилой объект, но и земля. Как и в обычном инвестиционном фонде, здесь присутствует управляющая компания, однако ее функция носит вспомогательный характер и структуру можно считать объединением капиталов инвесторов, которые и управляют фондом. Цель здесь та же, что и в случае жилищного кооператива — приобретение жилья. Есть три главных вида ипотечных фондов:

  1. Выдающие ипотечные кредиты. Фактически такие фонды перенимают роль банков, однако в отличие от них могут предлагать пониженную ставку и реализовывать программы по льготной ипотеке для соответствующей категории граждан (молодые семьи, военные). Квартиры при этом могут быть как новые, так и купленные на вторичном рынке;
  2. Кредитующие строительство жилья. Здесь фонды выдают кредиты на постройку собственной недвижимости и могут принимать участие в самом процессе строительства;
  3. Созданные застройщиками. Поскольку процесс строительства и последующей продажи жилья часто предполагает взаимодействие как застройщика, так и покупателя с банками, то созданный застройщиком ипотечный фонд это возможность продажи построенного им жилья напрямую, без переплаты покупателем посредникам

На практике все государственные программы финансирования из первого пункта («молодежка», военные и ученые проекты) воплощаются не спеша, тогда как ипотечные фонды участвуют в ускорении этих процессов.  Помимо этого, они реализуют и проекты строительства социального жилья.

В наиболее распространенном случае фонды (их учредители) выкупают ипотечные закладные у банков и вносят собственные средства. Для банка выгода в том, что он получает быструю ликвидность — т.е. наличные деньги, которые можно использовать для нового кредитования. Для фонда выгода в том, что закладные достаются ему дешевле, чем вся сумма вместе с процентами, которую должен получить банк при погашении ипотеки.

схема работы ипотечных фондов

Описанная выше схема дает возможность льготного кредитования участников ипотечного фонда. Однако благотворительности тут нет: как и в случае с банком, невозможность рассчитаться за недвижимость ведет к тому, что она вернется в собственность УК. Таким образом может возникать дополнительный доход, который делится в зависимости от доли пайщика в фонде ипотечного кредитования. Часто в фонде присутствует крупный инвестор, поскольку выкуп закладных у банка требует серьезной суммы и кооперации множества участников со средним доходом.

 

Схемы выплаты прибыли

В отношении распределения прибыли можно выделить три схемы:

  1. Первая схема обеспечивает получение дольщиками полной суммы платежей, которые поступают в соответствии с закладными
  2. В соответствии со второй схемой все получаемые по закладным платежам средства распределяются на две части: проценты по кредитам выплачиваются дольщикам в виде промежуточных дивидендов, а на вторую часть суммы фонд закупает новые объекты
  3. Третья схема предполагает полное отсутствие выплат в качестве промежуточного дохода, а все средства фонд реинвестирует в новые проекты и закладные.

На данный момент подавляющее большинство отечественных ипотечных закрытых паевых фондов применяют в своей деятельности исключительно вторую схему, хотя такой подход имеет и свои недостатки. Прежде всего это связано с риском снижения доходности, обусловленным снижением процентных ставок по ипотеке.

 

Преимущества ипотечных фондов

  • Покупка недвижимости с меньшей переплатой
  • Иногда более льготные условия при просрочке взноса, но не всегда
  • Вариант прямого взаимодействия с застройщиком
  • Инвесторы фонда имеют страховку от невыплат заемщика
  • Развитие рынка недвижимости в целом

 

Недостатки ипотечных фондов

  • Малая распространенность в России
  • Это закрытая структура, доступная не каждому заемщику. Заявку могут рассматривать несколько месяцев
  • Малый выбор доступного жилья
  • Возможно ухудшение условий при смене УК или закрытии фонда
  • Конкуренция со стороны жилищных кооперативов

 

Ипотечные фонды для инвесторов?

Хотя фонды ипотечного кредитования имеют целью обеспечить своих заемщиков жильем, выдавая кредиты, они также могут привлекать средства сторонних инвесторов для кредитования новых пайщиков. Их вклады будут обеспечены закладными, что снижает риски потери средств, а управляющая компания возьмет свой процент за обслуживание. Однако порог входа сюда часто свыше 1 млн. рублей, деньги неликвидны, а отчетность о деятельности фонда скорее всего будет недостаточно подробной, как и в большинстве закрытых структур.

Помимо этого, меньшая переплата для будущего собственника жилья это меньшая доходность для инвестора. Для уточнения условий нужно найти контактные данные фонда и выяснить, требуются ли ему инвесторы, какой порог входа и текущая доходность.

Однако если ваша задача заработать на инвестициях в недвижимость, то в первую очередь стоит смотреть в сторону описанных в начале статьи REITs или на фонды ипотечных облигаций, паи которых доступны от нескольких десятков долларов. Если же вы хотите приобрести какой-то жилой объект, то ипотечные фонды в вашем регионе это один из вариантов, который не стоит недооценивать.

Поделись с друзьями!

Подписка на статьи








 
Optimized with PageSpeed Ninja