Появляется всё больше предложений купить жильё в строящемся микрорайоне или ЖК. В крупных городах выбор огромный. Строительные фирмы не скупятся на обещания: людям, планирующим купить жильё, сразу бросается в глаза разница между уже существующими объектами и новенькими домами.
Судя по рекламе, квартиры от застройщика – это ещё и школы, детсады, детские и спортивные площадки, магазины и остановки в шаговой доступности. Порой обещают парковки и стоянки или даже подземный гараж. Иногда предлагают квартиры с отличной шумоизоляцией, дорогим ремонтом, дом с огороженной территорией и охраной. Насколько честны подобные обещания?
Стоит чётко разграничивать два варианта покупки жилья от застройщика:
Вложение средств задолго до готовности дома. Покупатель фактически выступает инвестором. Сэкономить на этом можно до 60 % стоимости жилья: зависит от того, на каком этапе строительства человек внес оплату.
Покупка готового жилья. Продажи без скидок начинаются с момента сдачи дома. При этом сопутствующая инфраструктура может отсутствовать. Обычно её доделывают постепенно и значительно позднее сдачи первых домов.
В связи с этим идея купить жильё от застройщика может быть как выгодной, так и не слишком. Но преимущества бывают не только финансовыми, поэтому даже тем, кто не готов участвовать в долевом строительстве, стоит обратить внимание на новые квартиры.
Какие преимущества ждут тех, кто покупает новые квартиры от застройщиков? Список приличный:
Итого, преимуществ в покупке жилья от застройщика много: достаточно взглянуть на рекламные буклеты. Проблема в том, что эти плюсы – призрачные. Часть из них невозможно проверить до сдачи первых домов. Для подтверждения другой части понадобятся годы. Все плюсы – на словах, порой даже тогда, когда дома уже сдают.
Выше говорилось о том, что новый дом – это плюс, просто потому, что он новый. Но здесь же кроется первый минус – неизвестно, как его строили, насколько он долговечен, соблюдались ли все правила безопасности. К счастью, ситуации с «треснувшими домами» и прочими нарушениями конструкции – огромная редкость. К тому же уже несколько лет на территории РФ строительство регулируется СРО. За счёт этого существенно снижается уровень риска, но зато есть другие недостатки:
Неизвестно, какова реальная шумоизоляция в квартирах, каково качество стен, потолка, крыши и постройки в целом. Бывает, что на верхних этажах и балконах начинает течь потолок, а соседи буквально слушают разговоры друг друга.
Если жильё от застройщика приобретается посредством долевого участия в строительстве, нет гарантий, что его завершат.
Лучшее, что может сделать человек, желающий приобрести квартиру в новостройке – начать с форумов и групп дольщиков и просто покупателей. Обычно они располагают максимальным багажом данных. Стоит обратить внимание, что до сдачи дома у всех воодушевление, при задержках – негативный настрой. Поэтому они могут быть не объективны.
Лучше, если хотя бы пару домов уже были сданы. Тогда имеет смысл найти тех, кто уже получил квартиры от застройщика, написать им и задать все вопросы о проживании. Это самая правдивая информация.
В 80 % случаев самое главное, что интересует потенциального покупателя – это цены на квартиры-новостройки от застройщика. Чем раньше внесены деньги, тем выгоднее стоимость. ФЗ №214 регулирует возможность участия в долевом строительстве.
Основы и принципы таких вложений:
Точных цифр не существует: всё зависит от политики компании, правил вложения, а также от затрат на строительство. В целом специалисты по инвестированию говорят о минимальной цене жилья – 40 % от будущей стоимости. Соответственно, покупатель может сэкономить до 60 %. При этом не стоит забывать о трёх вещах:
Например, предлагается заплатить 1 млн. вместо 1, 3 млн. И ждать 3 года. Аналогичный процент можно получить в ряде банков, но там хотя бы вклады застрахованы. Поэтому необходим анализ реальной экономии.
Печально, но 100%-ной гарантии нет нигде. Несмотря на существование ФЗ-214 о долевом строительстве, где, казалось бы, прописано всё, проблемы у большинства дольщиков одни и те же.
Например, в этом законе есть ст. 10, регулирующая ответственность компаний в случае невыполнения обязательств. Они должны возмещать дольщикам вложенные деньги. На деле бывает так:
Это огромная тема для обсуждения. Почему такое возможно – из-за бреши в законодательстве, мягкости наказаний, слабого контроля, хороших юристов? Неизвестно. Дольщику нужно принять это как данность и искать пути минимального риска. Есть только три способа подстраховаться:
Даже соблюдение всех правил не даст полной уверенности. Долевое строительство – это всегда риск, как и любое инвестирование. Прежде чем вкладывать в него средства, нужно всё проанализировать, сравнить возможные потери с вероятной выгодой. И только если преимущества явно перевешивают, соглашаться на такой шаг.
Российская недвижимость: доходность и котировки