Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Как купить недвижимость за 50 долларов?

 

недвижимость или депозит?

 

О недвижимости я уже писал большую статью, причем касалась она в основном реальной недвижимости на рынке первичного либо вторичного жилья. Не говоря уже о недвижимости коммерческой, вариант приобретения хотя бы студий по карману не всем — а между тем использовать недвижимость как объект инвестирования без реального владения зданием хотелось бы. Тем более, что это освобождает от хлопот и затрат по поддержанию жилья в должном состоянии — проблема, знакомая многим арендодателям квартир. Да, есть варианты инвестирования в закрытие ПИФы недвижимости, но они также отличаются как довольно высоким порогом входа, так и замораживанием средств на достаточно долгий промежуток средств. Плюс комиссии. Плюс только российский вариант.

Вообще при работе с недвижимостью возникают три основных возможности получения дохода:

 

1. ее можно приобретать на начальном этапе строительства, продавая дороже;

2. ее можно сдавать в аренду — стандартно либо посуточно с большей прибылью;

3. можно пытаться продать дороже готовую недвижимость вторичного рынка.

 

недвижимость через etf

При этом стандартный бухгалтерский подход к недвижимости и подход Р. Кийосаки отличаются: различие в том, в каком случае считать недвижимость активом, а в каком пассивом. Классический подход говорит о том, что владение недвижимостью это актив, поскольку продав его, вы можете получить наличные деньги (в случае роста стоимости на жилье — даже получите прибыль по сравнению с первоначальными затратами, хотя тут стоит учитывать инфляцию). Подход Кийосаки говорит о том, что недвижимость является активом только в том случае, если генерирует прибыль — например, сдается в аренду. Недвижимость в собственности, где проживает сам собственник, по этому определению оказывается пассивом, поскольку за обслуживание жилья приходится ежемесячно платить в ЖКХ (а если еще прибавить периодический ремонт — то платить дважды). Т.е. недвижимость по такому определению переходит в разряд активов только в момент продажи — аналогичную ситуацию можно провести и с автомобилем, требующим затраты на бензин и техобслуживание, да и еще и год от года уменьшающийся в цене (если только вы не взяли коллекционный раритетный автомобиль).

Конкретная недвижимость стареет — в Питере множество домов разменяло вековой рубеж и проблема уже не косметического, а глобального ремонта стоит очень остро. В кризис недвижимость может упасть в цене и превратиться в неликвидный товар. Ну и как писалось выше, не только продажа, но и обслуживание недвижимости может стать головной болью для ее владельца.

Поэтому один из наиболее комфортных вариантов покупки заграничной недвижимости предлагают именно биржевые фонды. Здесь речь фактически идет о покупке акций ряда компаний (REITs), имеющих/покупающих/строящих недвижимость во многих странах мира и выплачивающих дивидендный доход с аренды. При этом вполне реально найти фонд стоимостью не выше 50-100 долларов США. Понятно, что все проблемы с поиском жильцов и обслуживанием домов в этом фонде ложатся на компанию (часто — строительную). За несколько десятков долларов можно получить крошечную долю жилья буквально на всех континентах — но какой именно выгоды можно от этого ожидать?

 

Реальная недвижимость. Рост мировых цен

В поисках ответа на этот вопрос мне попался весьма интересный сайт с наглядным изображением цен на недвижимость. Начнем анализ:

 

мировые цены на недвижимость с 1970 года

 

Итого на графике представлено около 15 стран на срок почти что в полвека — как видно, в настоящий момент только в двух странах недвижимость осталась на прежнем уровне (за вычетом инфляции, т.е. все равно сохранив деньги не хуже банковского депозита), тогда как средний рост составил около 150%. Кстати, хорошо видно надувание и сдувание локальных пузырей в разные годы. К сожалению, я не нашел информацию, как именно собиралась статистика — будем условно считать ее данными по нескольким крупным городам выбранной страны. Второй график на 10 лет позднее:

 

цены недвижимости в мире с 1980

 

Тут добавляется несколько новых стран, в двух из них виден небольшой минус — но общей картины доходности это не меняет, средняя остается на примерно том же уровне. Третья картинка с начала XXI века:

 

цены на недвижимость с 2000 года

 

На графике отлично виден российский пузырь московской недвижимости и нынешний откат цен на уровень примерно 2006 года. В статистику включаются новые страны — средняя доходность выходит порядка 3-4% годовых роста (напомню, за вычетом инфляции и без учета возможных дивидендов от сдачи в аренду). Еще один график показывает, что уровень роста недвижимости всегда заметно превосходил уровень просадок:

 

инвестиции в недвижимость

 

 

REITs — идеальные инвестиции в недвижимость

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. 90% этой прибыли по закону должны получать инвесторы. Основные типы REITs:

 

  • Рентные REITs, совершающие прямые вложения в недвижимость;

  • Ипотечные REITs, вкладывающие в ипотечные бумаги под залог недвижимости;

  • Гибридные REITs, которые комбинируют эти варианты

 

 

Как работают REITs

 

 

Примерно 90% всех трастов недвижимости — рентные. Созданные в 1960-х годах, на сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости очень устойчивы: их банкротство очень редкое явление.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

 

Доходность SP500 и REITs

 

Здесь мы видим, что недвижимость довольно часто ведет себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, недвижимость упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности REITs принесли несколько больший доход. Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs из американской недвижимости на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

 

Доходность REITs

 

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество REITs. Именно его и предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше.

Как уже указывалось выше, приобрести подобные ETF можно за несколько десятков долларов. Лучше всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие). Есть некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки, что на дистанции способно превратиться в потерю десятков процентов. Ленивый инвестор — не всегда самый прибыльный.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американской недвижимости как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

 

  • Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)

  • Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ)

  • SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO)

  • iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

 

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой недвижимости, а также из специализированных трастов с трастами жилой недвижимости:

 

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи