Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной.

werbung portfel

Светлый фон

Недвижимость через ETF

 

О недвижимости я уже писал большую статью, причем касалась она в основном реальной недвижимости на рынке первичного либо вторичного жилья. Не говоря уже о недвижимости коммерческой, вариант приобретения хотя бы студий по карману не всем — а между тем использовать недвижимость как объект инвестирования без реального владения зданием хотелось бы. Тем более, что это освобождает от хлопот и затрат по поддержанию жилья в должном состоянии — проблема, знакомая многим арендодателям квартир. Да, есть варианты инвестирования в закрытие ПИФы недвижимости, но они также отличаются как высоким порогом входа, так и замораживанием средств на достаточно долгий промежуток средств с неясным конечным результатом. Плюс комиссии.

Вообще при работе с недвижимостью возникают три основных возможности:

 

1. ее можно приобретать на начальном этапе строительства, получая доход при продаже построенного жилья;

2. ее можно сдавать в аренду — стандартно либо посуточно с большей прибылью;

3. ее можно купить и пытаться получать доход от непосредственного роста цены.

 

недвижимость через etf

При этом стандартный бухгалтерский подход к недвижимости и подход Р. Кийосаки отличаются: различие в том, в каком случае считать недвижимость активом, а в каком пассивом. Классический подход говорит о том, что владение недвижимостью это актив, поскольку продав его, вы можете получить наличные деньги (в случае роста стоимости на жилье — даже получите прибыль по сравнению с первоначальными затратами, хотя тут стоит учитывать инфляцию). Подход Кийосаки говорит о том, что недвижимость является активом только в том случае, если генерирует прибыль — например, сдается в аренду. Недвижимость в собственности, где проживает сам собственник, по этому определению оказывается пассивом, поскольку за обслуживание жилья приходится ежемесячно платить в ЖКХ (а если еще прибавить периодический ремонт — то платить дважды). Т.е. недвижимость по такому определению переходит в разряд активов только в момент продажи — аналогичную ситуацию можно провести и с автомобилем, требующим затраты на бензин и техобслуживание, да и еще и год от года уменьшающийся в цене (если только вы не взяли коллекционный раритетный автомобиль — кстати, за последние лет 10 их цена выросла в несколько раз).

Но если цена стандартного автомобиля очень быстро начинает падать, то с недвижимостью все не так просто — иные дома вполне в состоянии разменять вековой рубеж, поэтому падение цены в результате старения жилого фонда происходит очень медленно и определяющими оказываются факторы рынка, т.е. спроса и предложения. Поэтому при инвестировании в готовую недвижимость тем или иным способом желательно знать поведение этого актива во времени (я не буду использовать подход Кийосаки) — а поскольку ETF позволяет вкладываться в мировую недвижимость, обеспечивая диверсификацию, то хорошо бы иметь долгосрочный срез по ценам недвижимости во всем мире, а лучше всего — относительно инфляции. Многие считают недвижимость в основном консервативным товарным активом, если и дающим рост, то приблизительно лишь на уровне инфляции в стране и едва ли больше.

Поэтому мне было очень интересно найти один сайт с наглядным изображением цен на недвижимость, начиная с 1970 года и учитывающим инфляционные процессы в стране. Начнем анализ:

 

мировые цены на недвижимость с 1970 года

 

Итого на графике представлено около 15 стран на срок почти что в полвека — как видно, в настоящий момент только в двух странах недвижимость осталась на прежнем уровне (включая инфляцию, т.е. все равно сохранив деньги лучше банковского депозита), тогда как средний рост составил около 150%. При этом важно отметить тенденцию, а также превосходство над американским банковским депозитом порядка 1-2% годовых. Кстати, хорошо видно надувание и сдувание локальных пузырей в разные годы. К сожалению, я не нашел информацию, как именно собиралась статистика — будем условно считать ее данными по нескольким крупным городам выбранной страны. Второй график на 10 лет позднее:

 

цены недвижимости в мире с 1980

 

Тут добавляется несколько новых стран, в двух из них виден небольшой минус — но общей картины доходности это не меняет, средняя остается на примерно том же уровне. Третья картинка с начала XXI века:

 

цены на недвижимость с 2000 года

 

На графике отлично виден российский пузырь московской недвижимости и нынешний откат цен на уровень примерно 2006 года. В статистику включаются новые страны — средняя доходность близка к 50% над инфляцией, снова давая в среднем порядка 3-4% годовых роста (плюс не включенные дивиденды от REIT фонда, управляющего недвижимостью). По-моему, приемлемый результат — причем не исключено, что благодаря росту населения планеты цены на недвижимость в мире в будущем начнут расти быстрее. «Покупайте землю — ее больше не производят» — говорил Твен. Те же японцы изыскивают возможности отвоевывать сушу у моря, строя острова из переработанных отходов — но это то исключение, которое подтверждает правило дефицита пространства. На графике ниже видно, что на дистанции с 15 лет недвижимость в виде фондов REITs оказывалась активом, дававшим доходность не ниже акций:

 

 

Итог

Недвижимость в разумной доле это хорошее добавление к инвестиционному портфелю, особенно с учетом ее невысокой корреляции с фондовым рынком. Вложения через ETF от десятков долларов позволяет принимать участие в мировом росте цен на недвижимость с очень малых, доступных каждому сумм (однако для открытия брокерского счета понадобится сумма побольше).

 

Поделиться в соцсетях

Return to Top ▲Return to Top ▲ Яндекс.Метрика