Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной.

werbung portfel

Светлый фон

Инвестиции в недвижимость

 

Инвестиции в недвижимость

инвестиции в недвижимость в России и в миреНедвижимость – вечная тема. Вместе с золотом этот вид инвестиций является одним из немногих, которые с древности по сегодняшний день не потеряли свое значение – и нет никаких оснований полагать, что в будущем будет иначе. Кстати, внешне дома за последние несколько столетий изменились совсем не сильно. Как и раньше, их основное назначение в проживании человека – а значит, недвижимость по-прежнему один из привлекательных источников пассивного дохода в виде сдачи в аренду, хотя этот доход и зависит от цен на жилье в конкретный момент времени. Неблагоприятно на цену недвижимости влияют криминальность района, где она находится, либо подверженность стихийным бедствиям; те, кто несколько лет назад купили квартиру в Донецке даже не подозревали, как может отразиться на их собственности политическая обстановка в стране. Понятно, что и финансовый кризис также неблагоприятно сказывается на этом рынке – но в целом мировые цены на недвижимость растут, так как растет население планеты, а места больше не становится. Большинство концентрируется как правило в крупных городах, где недвижимость растет более заметно, чем в провинциях.

 

Российская недвижимость

Многие наверняка помнят, как дешево стоили квартиры в начале 90-х в Москве и как поднялись в 2000-е те, кто инвестировал в недвижимость в Москве. На протяжении последних двадцати лет недвижимость в долларах выросла в десятки (!) раз и росла непрерывно, за исключением двух периодов спада – кризисов 1999 и 2009 годов. Так что инвестиции в недвижимость в кризис могут хорошо окупиться в будущем.

Говоря о современной ситуации нетрудно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость в России лучше в городах-миллионниках, где есть множество преимуществ: больше рабочих мест, более высокая зарплата, лучшие возможности для образования, медобслуживания и досуга. Если говорить о покупке готовой недвижимости (рынок вторичного жилья), то в Санкт-Петербурге, приобретая среднюю квартиру стоимостью порядка 3 миллионов рублей, можно окупить ее при сдаче в аренду (по текущим ценам) за срок порядка 15-20 лет. Кстати, по мировым нормам стоимость квартиры в среднем составляет 100 месячных арендных плат. Причем есть вариант сократить срок окупаемости примерно вдвое – посуточная сдача в аренду; она существенно выгоднее, но и гораздо более хлопотлива. При нехватке суммы на квартиру можно оформить ипотеку, за которую будут платить те, кто снимает ваше жилье.  Получается палка о двух концах – чем на больший срок мы берем ипотеку, тем больше оказывается переплата, но тем меньший процент мы отдаем за год, что позволяет перекрывать его суммой от сдачи в наем. К примеру, уплатив не слишком большой начальный взнос порядка 300.000 рублей берем квартиру на 30 лет под 13% годовых, что позволяет комфортно рассчитываться арендной платой (если с ней не возникает проблем). Но есть один нюанс – без согласия банка заемщик не имеет права сдавать ипотечную квартиру, так что перед получением кредита нужно уточнить позицию конкретного банка. При этом не обязательно придется ждать 30 лет, чтобы окупить вложения – есть вероятность возникновения ажиотажного спроса на жилье, в результате которого можно быстро продать квартиру (согласовав продажу с банком), рассчитавшись по остаткам ипотеки. При покупке жилья можно получить налоговый вычет: http://verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry. Статью о сравнении недвижимости с банковским депозитом, где содержится много полезных ссылок, читайте здесь.

 

Инвестиции в новостройки

 

инвестиции в новостройкиСледующий возможный вариант инвестирования касается инвестирования в новостройки (рынок первичного жилья) с целью их дальнейшей перепродажи. Пожалуй, это самый выгодный, но и рисковый вариант работы с недвижимостью. Тут есть огромное число нюансов, в сети можно встретить платные и бесплатные курсы по этой теме; тем не менее можно выделить общие моменты, которые помогут вкладчику значительно снизить риск оказаться жертвой мошенничества. Реальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт Петербурга начинаются от 1.5 миллионов рублей, в новостройках Москвы цены примерно в два-три раза выше. Выбор застройщика при этом является первостепенной задачей, превосходя остальные. К рискам, связанным с застройщиком, относятся:

 

  • Возможность его мошенничества;

  • Возможность его банкротства;

  • Срыв срока сдачи в эксплуатацию;

  • Несоответствие жилья оговоренным требованиям

 

Строительство ведется не один день, так что лучше переплатить небольшую сумму за качество компании, чем переживать в течение длительного срока строительства. Собственно, другие риски от вас мало зависят: к примеру, если в данном месте должна быть проложена ветка метро, а правительство вдруг отменяет этот шаг, вы вряд ли сможете что-то сделать. Более свежий пример: декабрьское падение рубля привело к резкому рублевому повышению цен на стройматериалы, которые в большинстве закупались за границей – и никакие заранее сделанные договоренности по ценам во многих случаях учтены не были. При этом есть больше вероятности, что жилые помещения достроят либо выплатят компенсацию, тогда как с нежилыми вопрос обычно более сложный. Факторы, по которым можно оценить строительную компанию, следующие:

 

  • Ее строительная история

 

Понятно, что чем большее число домов было построено и сдано в эксплуатацию, тем в общем случае лучше для инвестора.

 

  • Отзывы в интернете

 

Не поленитесь прочитать как можно больше информации. Конечно, отдельные недовольные люди будут всегда, но если однотипных претензий много, то стоит задуматься. Неплохой вариант найти свежепостроенный дом строительной компании и попросить жильцов дать о ней свой отзыв.

 

  • Проведение строительных работ

 

Чем активнее, тем как правило лучше. Хороший дом редко делается за год с этапа котлована. Кстати, очень полезно будет узнать, были ли у застройщика отклонения от сроков на предыдущих проектах.

 

  • В какой форме сделан договор на право владения

 

Согласно федеральному закону № 214 РФ есть три вида договоров, по которым могут продаваться новостройки: договор долевого участия в строительстве (ДДУ), договор жилищно-строительного кооператива или жилищные сертификаты. Перечисление сделано в порядке уменьшения надежности этих договоров, начинать лучше всего с ДДУ. Регистрация договора долевого участия осуществляется через Росреестр – о том, как пользоваться реестром, написано в этой статье. Остальное – к примеру договоры займа и инвестирования – является незаконным.

 

 

Общий промежуточный вывод: если, несмотря на все предосторожности, банкротство застройщика все же произошло, то шансы вернуть свои деньги в суде невелики. О том, что можно сделать в такой ситуации, можно почитать тут.

 

Как выбрать новостройку?

Вторым по значимости пунктом является выбор самой новостройки. К основным пунктам тут относится близость социальных объектов (метро, остановки, школа, сад, больница – в российских условиях я бы еще добавил освещенность); кроме того, немаловажным может быть развитие района. Ну и очевидная вещь – стоимость квадратного метра. Если она необычно низка в хорошем районе – ищите подвох: либо вид заключения договора не соответствует указанным выше, либо тут в ближайшем будущем развернется вредное алюминиевое производство и пр.

О продаже, если целью покупки была инвестиция. Продавать квартиру в новостройке лучше всего по так называемой «переуступке», до подписания акта приема жилья. В этом случае есть возможность договора инвестора с покупателем о том, что в документе будет прописана номинальная стоимость квартиры (та цена, по которой ее приобретал инвестор). В этом случае последний освобождается от уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было. Иногда можно взять квартиру в результате нескольких переуступок – что рискованно, но вполне законно. Средний доход с квартиры, взятой на этапе котлована, составляет порядка 20-25% годовых, причем не сильно зависит от стадии, на которой вы решите с ней расстаться (при том, что речь идет о полном выполнении обязательств застройщиком).

 

 

Жилищные кооперативы

жилищные кооперативы ЖСК и ЖНК: преимущества и недостатки Другая интересная и не столь известная возможность приобрести недвижимость заключается в том, чтобы прибегнуть к услугам либо жилищно строительного (ЖСК) либо жилищно накопительного (ЖНК) кооператива. Рассмотрим их подробнее.

Главное, что делает жилищно строительный кооператив, это собственно строительство домов для своих пайщиков (нередко в престижных районах города). По завершении этого строительства ЖСК, как правило, прекращает свое существование – или же трансформируется в товарищество владельцев дома, отвечающее за его управление. Однако при таком участии пайщики являются фактически застройщиками и несут на себе все риски строительства. Например, в договоре ЖСК у застройщика как правило нет обязательств тратить деньги пайщиков непосредственно на строительство объекта, не прописывается штраф за срыв сроков; также застройщик может увеличивать стоимость квартиры как ему захочется, есть возможность предоставить одну жилплощадь нескольким владельцам и т.д. Кроме того, на ЖСК обычно не распространяется действие 214 закона.

ЖНК же не осуществляет строительство дома (покупает уже готовую недвижимость) и работает по примерно следующей схеме. Некто, желающий стать пайщиком, при условии совершеннолетия вступает в кооператив, внося для этого некоторую часть стоимости жилплощади. Кооператив реализует желаемую им покупку – после чего участник такого кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду; при этом он продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу. В целом такая схема накладывает больше ответственности на стороны, чем в предыдущем случае, и видимо, является более предпочтительной. В качестве критерия, по которым можно выбирать ЖНК, можно назвать полное соответствие нормам 215-ого закона и взаимодействие с крупнейшими банками, а также отзывы других пайщиков о разрешении спорных вопросов и общей ориентированности конторы на их интересы.

Если сравнить ЖНК с ипотекой, то первый имеет следующие преимущества. Взносы всех видов при вступлении и членстве в кооперативе примерно в 3-4 раза ниже, чем первоначальный взнос по ипотеке (примерный порядок цифр – 100.000 рублей против 300-400 тысяч за небольшую квартиру в Питере). Причем вступительный взнос платится в ЖНК только один раз, дальнейшая ежемесячная выплата будет составлять примерно 30-40 тысяч рублей, что сравнимо с обычной ипотекой. По прошествии двух лет можно таким образом отдать примерно треть от стоимости небольшой квартиры, после чего остаток суммы можно взять в долг у самого ЖНК под 2-6% в год. Результат: квартира полностью переходит в нашу собственность примерно за 5 лет, а не за 10 или 20 (стандартная ипотека, которая бывает и длиннее). Причем если банк, предлагающий ипотеку, может отобрать у вас квартиру при прекращении выплат, то в кооперативе будут рассмотрены варианты (к примеру увеличение рассрочки), позволяющие справиться с ситуацией. По закону кооператив не может быть ликвидирован, если против хотя бы один пайщик; все операции по передвижению денежных средств контролируются как государством, так и налоговой инспекцией вместе с ЦБ РФ.

О недостатках и рисках. К недостаткам ЖНК можно отнести высокий первоначальный взнос для получения кредита (от 35% и выше) и пока что узкое поле деятельности (только в нескольких крупных городах). В отличие от ипотеки, где квартира сразу передается в вашу собственность в ЖНК она находится на балансе самого кооператива до самой последней выплаты. Поскольку ЖНК не занимается строительством, то зависит от застройщика и не может гарантировать соблюдение сроков получения жилья. Кроме того не исключено, что подобная структура может действовать по принципу пирамиды (кредит порядка 3-5% в год по сути означает обесценивание денег, а о методах, которыми у нас можно ослабить гос. контроль за тем или иным объектом, я тактично умолчу), поэтому рекомендовать какой-либо ЖНК трудно.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость

 

 

Выше речь шла про жилую недвижимость; немного поговорим о коммерческой. К коммерческой недвижимости относятся:

 

  • Производственные помещения;

  • Складские помещения и территории;

  • Офисные и деловые объекты;

  • Торговые центры

 

Стоимость коммерческой недвижимости (как готовой, так и на этапе новостройки) как правило выше жилой, а риски быть недостроенной у такой недвижимости выше; приобрести такую недвижимость можно по уже рассмотренному ДДУ. Как результат повышенного риска коммерческая недвижимость способна давать более высокий потенциальный доход, а также имеет другие плюсы: к примеру, складские помещения довольно устойчивы к экономическим спадам. Однако в среднем коммерческая недвижимость окупается, как и обычная, за срок 8-10 лет. Рынок недвижимости и так небогат хорошими предложениями, а в области коммерческой недвижимости разобран почти полностью – без опыта взять что-то достойное, с более быстрой, чем у квартир, окупаемостью, практически невозможно. Так что новичкам можно посоветовать держаться от этого рынка подальше; но если уж и пробовать, то скорее что-то малогабаритное, которое к тому же гораздо легче сдать внаем, чем большое помещение. Информацию о коммерческой недвижимости СПб, Лен. области (сдача коммерческой недвижимости в аренду, съем, продажа, покупка) и других регионов нетрудно найти на разных сайтах, например на сайте авито. Тем не менее один интересный вариант такой недвижимости выделить, пожалуй, можно — это довольно новое направление апарт-отелей, которые (несмотря на название) принадлежат к недвижимости коммерческого типа. На практике это обычно выглядит как гостиничный комплекс, номера в котором проданы частным покупателям. После покупки номер можно использовать для жилья или как офис; кроме того, его можно сдавать в аренду самому либо через управляющую компанию. Покупка апартаментов начинается примерно от 2 млн. рублей и в среднем на 15% дешевле квартир. Минусы таких отелей: при покупке нет налогового вычета, возможна только временная регистрация, более высокий налог на имущество (примерно 2% против 0.5% в квартирах). Как и квартиры, апартаменты можно купить в ипотеку или на этапе строительства; примерный доход от сдачи через управляющую компанию до 20% годовых.

 

 

Инвестиции в зарубежную недвижимость

инвестиции в зарубежную недвижимостьТут мы сталкивается не просто с проблемами в конкретной области, а еще и с различными законами в каждой отдельно взятой стране, что многократно увеличивает риски. Золотое правило гласит, что не следует инвестировать в той стране, куда не имеешь возможность добраться. Нередко на российском рынке всплывают различные предложения об иностранных инвестициях, причем пользуясь незнанием либо недостаточным пониманием действующих там законов, предлагающий может трактовать их по-своему; хорошим примером будет созданная мной ветка (http://mmgp.ru/showthread.php?t=279690) про инвестицию в английскую недвижимость, которую предлагала (и возможно предлагает до сих пор) некая фирма. Обсуждение внутри ветки будет полезно тому, кто хочет ознакомиться с английским правом собственности. Кстати, если вы покупаете объект на стадии строительства в Европе, то там есть обязательство создания застройщиком страхового фонда. Говоря об Англии можно упомянуть и о том, что до кризиса 2008 года у нее имелся вариант покупки гостиничных номеров юридическими лицами вроде пенсионных фондов — однако затем произошло ужесточение законодательства, запретившее вклады подобных фондов в объекты на этапе строительства; в результате данный сегмент рынка оказался доступен среднему инвестору. Тем не менее риски тут весьма высоки — для пассивного инвестирования в иностранную недвижимость лучше всего подходят биржевые фонды. В среднем рост недвижимости в мире составляет 3-4% годовых в валюте, не считая дохода от аренды — т.е немного превышает инфляцию, которая составляет в США 2-3% годовых.

 

Поделиться в соцсетях

Return to Top ▲Return to Top ▲ Яндекс.Метрика