Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной.

werbung portfel

Светлый фон

Эффект от инвестиций в мировую недвижимость



доход с инвестиций в недвижимость

 

О доле недвижимости в инвестиционном портфеле

В своем блоге я уже по крайней мере дважды обращался к теме инвестиций в недвижимость. Общую большую статью поместил тут, отдельный обзор по среднему мировому росту недвижимости есть здесь. Первая статья получилась практической, но довольно громоздкой — она скорее предполагает дать общее знакомство с предметом и базовые советы тому, кто хочет на практике начать заниматься недвижимостью. Вторая статья напротив вышла скорее теоретической, хотя в ней даны вполне конкретные цифры — там я мотивирую покупать недвижимость через ETF, делая акцент на мировых ценах, а не на сравнении с реальной недвижимостью. Эта статья задумана как некий компромисс, который даст больше практической информации для сравнения достоинств и недостатков работы как с реальной, так и «виртуальной» недвижимостью.

Для начала стоит сказать, что по сравнению с западными портфелями недвижимость у наших богачей занимает преувеличенную роль. Их портфель состоит по сути из собственного бизнеса процентов на 80%, а на остальные 20% приобретен какой-нибудь особняк, причем далеко не обязательно для сдачи в аренду, что по Кийосаки является пассивом. Плюс, возможно, часть денег на банковском депозите или в офшоре. У западных миллионеров портфель гораздо более диверсифицирован с помощью долгосрочных невещественных активов — вложением в пенсионное страхование и инвестициями в ценные бумаги, нередко по программе unit-linked. По шкале риска такой портфель варьируется от консервативного до умеренного, тогда как в условиях России он чаще всего сильно агрессивен (при незаконном ведении бизнеса недвижимость, кстати, не будет служить для диверсификации — могут конфисковать вместе с бизнесом). Но в целом беда наших бизнесменов не в наличии физической недвижимости, а в преувеличении ее ценности для сохранения денег, а еще более — неспособность видеть другие активы, которые позволили бы сделать их портфель устойчивым к возможным изменениям их бизнеса.

 

Эффективность недвижимости: реальный сектор против ETF

Говоря о недвижимости вообще можно повторить, что она может быть как в реальном виде, так и в виде паев отдельных фондов или же ETF. ПИФы недвижимости чаще всего являются закрытыми, а значит, предполагают заморозку денег до трех или даже более лет, т.е. потерю ликвидности. Учитывая то, что вклады в ПИФы и расчет практически всегда ведется в рублях, такой подход закладывает девальвационный риск. Также известно, что в 2000-е на рынке московской недвижимости был надут огромный пузырь, который до сих пор продолжает сдуваться, влияя на рынок в целом — так что вклад в расчете лишь на рост цены пая на сегодня выглядит весьма спорным. Ликвидность реальной недвижимости также довольно низкая, хотя на нее сильно влияет месторасположение дома или квартиры — но в любом случае будет требоваться время на оформление сделки и на приведение в порядок документов, тогда как ETF продается по сути в пару кликов мыши с низким для крупных фондов спредом.

Для понимания опишу вполне реальную ситуацию. Предположим, имеется семья, живущая на рентный доход даже не с одной, а с нескольких квартир. Ситуация, которой вполне справедливо могут позавидовать многие, особенно если речь идет о Москве. Но предположим, в семье или кто-то из близких родственников серьезно заболевает и нужна значительная сумма на операцию. Это вполне реально, в течение жизни у многих возникают проблемы со здоровьем. К старости часто начинаются проблемы с коленным суставом — вставить титановый протез дело дорогое. В этом случае продать квартиру, особенно дорогую, быстро будет сложно; значит, скорее всего придется брать кредит с высокой ставкой либо сильно уступать в цене — в обоих случаях серьезная потеря денег.

Посмотрим теперь, что было бы при наличии у семьи грамотного инвестиционного портфеля, куда недвижимость входила бы в виде ETF. Во-первых, можно было бы за несколько минут продать эти фонды, получив по сравнению с началом 2014 года на сегодня около 100% выгоды в рублях за счет девальвации. При благоприятной ситуации на рынке можно было бы продать часть акций, при неблагоприятной — облигаций, чтобы не лишать себя выгод из-за последующего роста. Наконец, можно продать и то, и другое, если есть сомнения в ближайшем росте. Правда, все это возможно, если вы составляете инвестиционный портфель через брокера, а не через страховую компанию, где в вашем распоряжении до окончания срока вклада есть только прибыль. Итак, деньги сразу оказывается у вас, вывод на карту занимает до нескольких дней.

Сравним теперь чистые финансовые потоки. На западе управлением жилой недвижимостью занимаются специальные компании с толерантными комиссиями. У нас это направление только начинает развиваться и по факту все проблемы ложатся на собственника. А проблем много: поиск квартиранта, регулярность платежей, сохранность им всего имущества, периодический ремонт и пр. Т.е. квартира хотя и является активом, но отнимает как силы, так и часть дохода. В последние несколько лет московская недвижимость упала, значит, должны были упасть и цены на съем. Что мы имеем в ETF: купили и забыли, все проблемы решаются за нас за очень низкую комиссию по управлению. Подобрав диверсифицированный по странам ETF, можно рассчитывать на средний рост в 3-4% в год плюс получать дивиденды. Ну а если рубль, как предполагают многие, продолжит движение вниз, к рублевому доходу прибавится разница на курсе. В общем, во всех случаях, если недвижимость покупается для получения дохода, ETF является лучшим вариантом.

Единственное исключение в плане физической недвижимости может быть зарубежная недвижимость — как раз из-за наличия управляющей компании. Правда, в ценах на само жилье мы зависим от конкретной страны, как и в России. Кроме того, это сложно практически и требует знания языка для решения вопросов, а также крупных сумм — так что вряд ли составляет сильную конкуренцию ETF.

Поделиться в соцсетях

Return to Top ▲Return to Top ▲ Яндекс.Метрика