Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

ПИФы недвижимости

доход с инвестиций в недвижимость

 

Предположим, имеется семья, живущая на рентный доход даже не с одной, а с нескольких квартир. Ситуация, которой вполне справедливо могут позавидовать многие, особенно если речь идет о Москве. Но допустим, в семье или кто-то из близких родственников серьезно заболевает и нужна значительная сумма на операцию. Это вполне реально, в течение жизни у многих возникают проблемы со здоровьем. В этом случае продать квартиру, особенно дорогую, быстро будет сложно; значит, скорее всего придется брать кредит с высокой ставкой либо сильно уступать в цене — в обоих случаях серьезная потеря денег. Но реальное владение квартирой — единственный ли это способ получать с недвижимости рентный или иной доход?

 

ПИФы недвижимости

Вопрос выше можно сформулировать и таким образом: всегда ли реальная недвижимость лучше фондов недвижимости? Рассмотрим этот вопрос, начав с российских ПИФов.

Российские ПИФы недвижимости — закрытые фонды. Что это значит? Это значит, что купить пай у управляющей компании можно только на стадии формирования паевого фонда. Затем компания может действовать без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

По ссылке http://pif.investfunds.ru/funds/ нетрудно найти актуальные фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

 

ПИФы недвижимости

 

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов. Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже. Например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

В разделе «для фондов недвижимости» указаны пять существующих типов фондов. Рассмотрим их подробнее.

 

  • Девелоперские ПИФы. Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку зданий. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда;

  • Земельные ПИФы. В этих ПИФах под словом «недвижимость» понимается земля, в частности сельскохозяйственные угодья. В целом очевидно, что большие земельные площади еще менее ликвидный актив, чем традиционная недвижимость в виде жилых домов или коммерческих зданий. На сегодня имеется 7 земельных ПИФов, т.е. только 4.5% от общего числа;

  • Рентные ПИФы. Из названия ясно, что фонды этого типа вкладываются с целью получения арендной прибыли. Тут может быть жилая или коммерческая недвижимость, а также нежилая — например, торговые склады. В настоящий момент насчитывается 6 рентных ПИФов;

  • Строительные ПИФы. Паевые фонды этого типа имеют прибыль от перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки. Затем цикл повторяется. Сейчас имеется шесть строительных паевых фондов;

  • Смешанные ПИФы. Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

 

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей. Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать Статус — идет формирование:

 

ПИФы недвижимости. Стадия формирования

 

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

 

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока фонда, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

 

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

 

ПИФы недвижимости на вторичном рынке

 

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай — это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает, за какую сумму можно купить пай на бирже. Как видно, в данный момент примерно за 3500 рублей. Цена Bid показывает, за сколько можно продать его на бирже другому инвестору. Как видно, максимум за 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко — примерно раз в неделю, малыми объемами:

 

Сделки с ПИФами на бирже

 

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год — тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%. Цена Ask при этом будет приближаться к цене пая, как котировки облигации в конце срока приближаются к своему номиналу. Общая структура паевого фонда недвижимости:

 

Структура ПИФа недвижимости

 

Итого, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

 

От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;

От арендных платежей при сдаче объекта в аренду

От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

 

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом может расти, однако выбор неудачного застройщика может привести паевый фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся — нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости по данным nlu.ru за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

 

ETF недвижимости

В отличие от российских ПИФов, зарубежные фонды на основе инвестиционных трастов недвижимости (REITs) имеют ряд преимуществ. Во-первых, они имеют открытый характер — инвестору не нужно входить в фонд на стадии формирования для более выгодных условий. Во-вторых, фонды позволяют инвестировать в недвижимость по всему миру. В-третьих, у большинства фондов низкий спред, т.е. разница между ценой покупки и ценой продажи. В-четвертых, ETF выплачивают дивиденды (возможность пассивного дохода), тогда как российские ПИФы (за исключением рентных ПИФов) дивиденды реинвестируют. Подробную статью о биржевых фондах недвижимости смотрите здесь.

Вложения через ETF, включающих в себя множество REITs, требует лишь несколько десятков долларов (однако для открытия брокерского счета понадобится сумма побольше). Примеры REITs: Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO), iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

 

Реальная недвижимость против фондов

В результате можно составить таблицу, сравнивающую реальную недвижимость, российские и зарубежные фонды для среднего россиянина:

 

Параметр Физическая недвижимость ПИФы недвижимости в России Биржевые фонды из REITs
Ликвидность Низкая Низкая Высокая
Нахождение недвижимости Как правило в России В России По всему миру
Порог входа Миллионы рублей Не менее 300 000 рублей Десятки долларов
Диверсификация Как правило нет Умеренная Высокая
Затраты времени на сделку Большие Умеренные Низкие
Комиссии Как правило большие Средние Низкие
Риск изменения цены От высокого до среднего От высокого до среднего От высокого до среднего
Дивиденды В виде квартплаты Только у рентной недвижимости Выплачиваются
Реинвестирование дохода Нет Затруднительно Возможно
Налоговый вычет До 2 млн. рублей Для паев на вторичном рынке Нет
Доходность Различная Выше депозита, ниже акций РФ На уровне акций

 

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи