Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

ЖСК: зачем и кому он нужен

ЖСК и его функции

Хотя долевое строительство сегодня очень популярно, люди боятся связываться с такой возможностью. И чем больше проблемных застройщиков, тем сильнее этот страх. Альтернативой выступают ЖСК – организации, осуществляющие свою деятельность по подобной схеме, но с некоторыми принципиальными отличиями. ЖСК, между прочим, довольно успешно существовали во времена СССР, однако в 90-е с появлением финансовых рынков и взлета банковского сектора были на время совершенно забыты.

 

Что такое жилищно-строительный кооператив

ЖСК – добровольное объединение физических и юридических лиц для строительства дома, а в дальнейшем – его благоустройства и обслуживания. Законодательно не запрещено получать прибыль с такой деятельности, но обычного гражданина интересуют именно те организации, которые являются некоммерческими. Это может помочь участникам значительно сэкономить на строительстве.

 

Назначение современных ЖСК

Главная задача, для которой предполагалось создание ЖСК – это возможность для простых граждан получить жильё дешевле рыночной цены. В отличие от обычного долевого строительства, здесь не нужно вносить всю сумму сразу. Фактически оплата происходит в рассрочку, и нет огромных процентов, как при ипотеке.

Второй, и наиболее частый вариант создания кооператива – последняя попытка построить дом после того, как застройщик отказался от своих обязательств. Создаётся компания ЖСК, куда входят обманутые дольщики, и ими вносится доплата для того, чтобы продолжить и завершить строительство. Таких организаций в стране очень много.

 

Деятельность, которой занимается любой жилищно-строительный кооператив, регулируется законом ФЗ-214. ЖСК проходит те же проверки, что и любой застройщик, и также отвечает за качество постройки. Поэтому не стоит бояться, что из самостоятельно организованного возведения здания ничего не выйдет.

Списка ЖСК как такового нет. Можно воспользоваться:

 

1. Справочниками города. ЖСК в них можно найти через поисковик по запросу вроде «справочник [город]», либо так же через поисковик набрать что-то вроде «ЖСК [город]», и вылезет несколько справочников. Там бывают оценки со звёздочками, это что-то вроде рейтинга. Но сильно доверять таким оценкам не стоит.

2. Специальными сайтами наподобие 2gis. Достаточно просто зайти туда, выбрать нужный город и найти ЖСК через поиск. Оценок там меньше, достоверность тоже под вопросом. Ниже выборка из списка на сайте www.zhkh.su — кстати, ЖСК в поисковиках часто объединены с ТСЖ (товариществами собственников жилья, о которых еще будет сказано далее):

 

ЖСК и ТСЖ

 

Итак, сначала следует выбрать подходящие ЖСК (у многих из них есть сайты), а затем пробовать найти конкретную информацию. Тогда можно выйти уже на темы форумов или группы в соцсетях.

Многие из ЖСК давно довели постройку до завершения, и, по сути, теперь являются жилищными кооперативами, то есть занимаются только обслуживанием дома. Не существует точной статистики, на какой стадии сейчас тот или иной кооператив. Но человек, желающий выбрать для себя ЖСК из уже существующих, где только идёт строительство, может смотреть оценки в справочниках и на форумах.

По поводу достройки незавершённого строительства. Невозможно прийти в уже готовый ЖСК и сказать: «Достройте, пожалуйста, наш объект». (Теоретически может и возможно, но маловероятно, что кто-то возьмётся, да и они не заинтересованные лица. Если только за дополнительную плату, получается, опять будет лишнее посредничество и более высокая стоимость). Для этого как правило нужен новый ЖСК, который организуют те люди, которым не достроили дом/микрорайон. Плюс понадобятся какие-то юридические действия, чтобы отобрать у застройщика право на землю и т.д. Это задача организаторов.

 

Как создаётся и работает ЖСК – простыми словами

Многие ничего не знают о том, что можно вступить в жилищно-строительный кооператив и получить жильё путём внесения постоянных взносов. Это объясняется тем, что:

 

  • ЖСК нередко существуют только на энтузиазме добровольцев, и такие организации нередко включают в себя всего несколько десятков человек. Это ограниченный круг.

  • Они практически никогда и нигде не рекламируются, а если такое и происходит, то масштаб небольшой.

  • Стандартные объяснения сложны для большинства граждан, потому что упираются в цитирование законов.

 

На самом деле всё намного проще, чем кажется – по крайней мере, ничуть не сложнее, чем сотрудничество с застройщиками. Единственная трудность: нужна подходящая по всем параметрам управляющая компания ЖСК, и на её поиск может уйти немало времени.

Весь процесс, начиная от создания и до завершения, выглядит так:

 

  1. Граждане, желающие построить многоквартирный дом своими силами, ищут единомышленников, которые были бы готовы делать взносы на строительство раз в месяц или другой определённый срок.

  2. Высчитывается необходимая (предполагаемая) сумма. Затем, исходя из неё – размер взносов, срок возведения жилья, нужное количество дольщиков.

  3. Проводится поиск компании, которая могла бы заняться строительством. В отдельных случаях управляющий ЖСК готов сам браться за поиск отдельных специалистов: архитектора, рабочих и т.д. Но далеко не всегда это выгоднее сотрудничества со строительной компанией.

  4. Организация оформляется как юридическое лицо. Разрабатывается проект будущего дома. Выдаётся разрешение на строительство. При этом участники могут совсем не интересоваться процессом, а только делать взносы. Все обязанности ложатся на плечи главных организаторов.

  5. Далее на протяжении запланированного времени происходит процесс возведения здания.

  6. Впоследствии все члены кооператива получают свою долю жилплощади.

  7. В дальнейшем председатель ЖСК берёт на себя обязательство заниматься сбором средств на обслуживание, текущий ремонт и благоустройство дома. Фактически в таких кооперативах жильцы сами следят за своим имуществом, что во многих случаях позволяет значительно экономить на коммунальных расходах.

 

Кто владелец такого дома на этапах строительства?

Преимуществом является то, что в ЖСК собственники жилья – это изначально те, кто финансово участвует в строительстве, то есть дольщики. С момента учреждения юридического лица каждому положена та часть, которую он оплатил. Вступительный взнос законом не регулируется и зависит от конкретного кооператива — обычно он составляет несколько тысяч рублей, что под силу практически каждому. Однако кроме вступительного, может быть и паевой взнос — например, в размере 20% от стоимости квартиры. Этот залог ЖСК может требоваться для выкупа земли под строящийся объект.

Вообще в создании ЖСК очень важен устав. Он формируется ещё до того, как будет зарегистрирована организация. В его составлении может принять участие любой из дольщиков, также он может выступить против каких-то его пунктов.

 

Особенности составления устава

Устав утверждается в том случае, если с ним согласны более 50 % участников. Не стоит соглашаться на условия, если что-то явно не устраивает. Когда какие-то пункты вызывают сомнения, лучше проконсультироваться у юриста. Если вы против каких-то моментов, освещённых в уставе, но остальные – за, оптимальный выход – отказаться от участия.

Это важно потому, что в дальнейшем любая «мелочь» может превратиться в проблему для любого из участников. Если почитать форумы ЖСК, можно многое узнать о том, как люди, изначально не предусмотревшие что-либо, в дальнейшем сильно об этом пожалели. В уставе указываются:

 

Полная юридическая информация по будущему объекту. В частности, адрес, местоположение, по которому в итоге и идентифицируется дом.

Возможность вступления в ЖСК или отказа от участия уже в процессе строительства. Это очень важная часть, потому что именно здесь прописывается право выхода из жилищно-строительного кооператива и его условия. Здесь указывается и возврат средств: будет ли он? И если да, то в каком количестве? Не стоит забывать, что ситуация может измениться. И не обязательно в худшую сторону. Возможно, станет удобнее купить новую квартиру в готовом доме.

Размер вступительного взноса и дальнейших паевых взносов. Эти суммы обязательно должны быть указаны, иначе любой участник может просто не справиться с выплатами.

Ответственность за нарушение со стороны любого из участников. Здесь прописываются не только просрочки платежей простых дольщиков, но и обязанности тех, кто берёт на себя организацию строительства. Это крайне важный момент, и от него зависит, кто и как будет отвечать за ситуацию в случае форс-мажора.

 

«Незначительные детали» крайне важны. Проблемы возникают тогда, когда участники, воодушевлённые проектом, подписывают всё подряд. Через какое-то время ситуация меняется, и устав устраивает уже далеко не всех. Поэтому на самом начальном этапе нужно присмотреться к каждому документу и вразумить единомышленников, если в том есть необходимость.

 

ЖСК и ЖНК

Помимо жилищно-строительного кооператива существует и другой вид – жилищно-накопительный кооператив. К такой разновидности правительство более лояльно, поскольку законы о ЖНК более строгие (основной закон 215-ФЗ). Вступивший в такую организацию участник лучше защищён от возможного мошенничества. ЖНК может быть застройщиком или сам заключать договор ДДУ. Кооператив должен иметь не менее 50 и не более 5000 участников.

Несмотря на это, ЖНК вызывает меньше интереса со стороны граждан. В нём предполагается совместное накопление денег на последующую покупку жилья, и цена, как правило, получается существенно выше. Фактически кооператив кредитует пайщиков на тот или иной срок и процент. Досрочный выход ведет к потере всех взносов, кроме паевого (который могут отдать не сразу). К тому же до момента полной выплаты стоимости квартиры она принадлежит кооперативу, а не платящему взносы участнику. Общее в обоих случаях то, что полноценным собственником жилья с правом получения налогового вычета участник кооператива может стать лишь после последней выплаты по паям.

 

Отличие ЖСК от ТСЖ

Некоторые люди путают жилищно-строительные кооперативы с товариществом собственников жилья. Хотя они и похожи по смыслу, это разные организации.

 

  1. ЖСК создаётся с целью возведения дома или завершения строительства долевого объекта, когда застройщик не выполнил обязательства.

  2. ТСЖ к строительству отношения не имеет — такая организация создаётся собственниками с целью обслуживания и благоустройства дома. Нередко ЖСК впоследствии преобразуются в ТСЖ.

 

Стоит ли вступать в ЖСК?

Данный вопрос спорный. С одной стороны, это выгоднее обращения к обычному застройщику – как было сказано выше, не придётся переплачивать. С другой – нет гарантии, что среди организаторов не объявится подобный аферист, который также всех обманет.

 

Плюсы и минусы ЖСК

Получение квартиры ЖСК может быть связано с многочисленными проблемами так же, как и участие в долевом строительстве. Могут быть сложности с возвратом денег при досрочном выходе, дополнительные затраты при затянувшемся строительстве; трудно быть полностью уверенным, что квартиру вместе с вами не приобрел кто-то другой (нет государственной регистрации договора, как при долевом участии). Поэтому ЖСК нередко организует и сам застройщик — вне зависимости от своих целей, более свободная форма договора ЖСК предполагает меньше конечной ответственности. Для участия в крупных, известных ЖСК можно попробовать получить ипотечный кредит.

Для принятия решения стоит почитать отзывы о ЖСК, причём лучше о тех, которые уже существуют, а не только-только формируются. Из них иногда выходят участники, например, по причине невозможности платить взносы, и тогда освобождаются места. Так можно вступить в хороший кооператив на этапе строительства.

Источником отзывов должен быть не сайт ЖСК, а сторонние ресурсы, лучше – форумы. Чем достовернее отклики, тем лучше, а в идеале нужно встретиться с несколькими участниками конкретного кооператива и поговорить с ними. Если сравнивать ЖСК с ДДУ, то ЖСК привлекателен главным образом низкой (не факт, что окончательной) ценой, в остальном неся больше рисков, чем договор долевого участия. К тому же проверить финансовую бухгалтерию ЖСК очень непросто. Поэтому это скорее вариант лишь для тех, кто уверен, что ознакомлен с деятельностью кооператива «на все 100».

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи