Андрей Швальбе Есть вопросы? Свяжитесь со мной
Просьба по возможности писать вопросы в комментариях к статье. Личный вопрос требует подробного описания ситуации, иначе будет оставлен без ответа.

Сдача квартиры в аренду: как сделать выгоднее

сдача квартиры в аренду

 

Когда говорят про инвестирование в недвижимость, обычно имеется в виду покупка с целью продажи через несколько лет. Но это не так легко реализовать на практике: цены не всегда растут, поиск покупателей занимает время, а полученная разница может оказаться совсем небольшой, если пересчитать в процентах годовых.

Статью, где я сравнивал реальную недвижимость, российские ПИФы недвижимости и зарубежные фонды недвижимости, смотрите здесь. Как растет мировая недвижимость, а также примеры биржевых фондов недвижимости стоимостью всего в несколько десятков долларов я рассматривал тут. Ну и наконец сравнение недвижимости с банковским депозитом можно найти в этой статье. В целом вывод однозначен: если вы планируете зарабатывать на недвижимости, то «виртуальная» недвижимость в виде фондов избавит вас от многих проблем и рисков.

Однако недвижимость у вас, возможно, уже есть, а желающих снять жилье (особенно в крупном городе) хватает всегда. Требуется лишь правильно всё организовать, чтобы сдача квартиры в аренду приносила максимум прибыли. Некоторые могут даже заработать на чужом жилье, не покупая собственное. Впрочем, если вы находитесь по другую сторону баррикады и раздумываете, арендовать ли жилье или взять его в ипотеку, то возможно вас заинтересует эта статья.

 

Кому подходит сдача квартиры в аренду

Сдавать жилую недвижимость можно тем людям, которые психологически готовы допустить туда чужих людей и осознать, что на время их проживания помещение принадлежит им. Не все могут с этим смириться: некоторые до бесконечности ведут проверки и постоянно переживают за имущество.

Если хочется больше дохода, выбирают сдачу жилья посуточно. Для этого нужно быть ещё меньше привязанными к своей недвижимости и воспринимать свои действия как бизнес – во многом так оно и есть. Данный вариант подходит:

 

  • Тем, кто может выделить достаточно времени на работу с жильцами ежедневно. Обычно это люди, сидящие дома или работающие на дому.

  • Тем, у кого есть человек для выполнения таких задач. В данном случае можно нанять знакомого или незнакомого человека, проживающего поблизости.

 

Сейчас распространена практика субаренды – аренды жилья с последующей сдачей, обычно посуточно. Такое подходит людям, умеющим договариваться, активным и готовым к стрессовым ситуациям и форс-мажорам. Даже если ничего страшного с чужой квартирой не произойдёт, высокий уровень риска всегда сохраняется, поскольку это ответственность за чужое (возможно дорогостоящее) имущество.

 

Как выбирать квартиру под сдачу, если она ещё не куплена

Даже если сдача квартиры в аренду планируется на длительный срок, шансы найти хороших квартирантов 50/50, не говоря уже о посуточной сдаче. Жильцы могут шуметь, к чему нужно быть готовыми заранее. И выбирать недвижимость нужно с учётом этого фактора.

Поэтому нужно обратить внимание на шумоизоляцию и возможных недовольных соседей.

 

  1. Шумоизоляция обычно выше в домах 6 и более этажей, построенных во второй половине ХХ века. В новостройках последних лет это правило соблюдается не всегда и сильно зависит от застройщика. Выше всего слышимость обычно в хрущёвках. Правило не является абсолютным, но вероятность таких «совпадений» очень высока.

  2. Какие соседи живут в доме? Этажом выше, ниже, в боковых квартирах? Самыми проблемными являются бабушки, которых много в старых пятиэтажках. До покупки лучше поинтересоваться, кто живёт по соседству.

 

Особенности при покупке под разбивку на две квартиры

Если планируется купить жильё под аренду и поделить одну квартиру на две, то нужно учитывать, что второй санузел законно может быть проведён только над нежилой зоной. Поэтому реализовать проект можно:

 

  • с помощью покупки жилья на первом этаже;

  • выбирая квартиру так, чтобы при перепланировке второй санузел оказался над коридором.

 

Юридическое оформление сдачи в аренду

Арендодателю нужен договор сдачи жилья в аренду. В нём должны быть учтены все права и обязанности сторон. О том, как составить договор правильно и для чего это делать, читайте здесь.

Если есть серьёзные сомнения в арендаторах или просто страх за имущество, можно заключить договор через юриста. Учитывайте, что это дополнительные расходы, а существенной разницы в значимости документа не будет.

 

Юридическое оформление при посуточной сдаче

Если квартиру планируется сдавать посуточно, договор не нужен. Тем, кто желает заниматься субарендой, потребуется согласие владельцев жилья. Зачастую это самое главное препятствие, поскольку почти никто не хочет идти на такое. Многие практикуют сдачу квартир втайне от собственников, но подобный вариант чреват скандалом, а в отдельных случаях даже подачей в суд.

Поэтому данное мероприятие – только для людей, которым такой риск кажется нормальным. Правильнее и честнее заключать с владельцем жилья договор субаренды, который является разновидностью договора аренды. Он включает те же пункты, но указывает, что арендатору разрешено сдавать жилье. Также в нем более жестко прописана его ответственность за сохранность имущества.

Что касается юридического оформления доходов, то здесь каждый сам решает, хочет ли он отчитываться налоговой. Если деньги передаются в руки (а чаще всего так и бывает), то проверить получение доходов через банковский счёт сложно. ФНС интересуется такими заработками редко. Поэтому решение «оформлять или не оформлять» зависит только от взглядов арендодателя.

наследование активов на брокерском счете

Технические особенности обустройства

От обустройства квартиры под сдачу зависит та сумма, которую можно будет за неё брать. Жильцы найдутся даже туда, где «голые стены» — недвижимость в городах востребована. Но денег за такую квартиру много не дадут, а для посуточной аренды вариант совсем не подойдёт.

Поэтому выбор стоит между:

 

  • Косметическим ремонтом.

  • «Средним», то есть достаточно хорошим.

  • Элитным.

 

От этого напрямую зависят как вложения, так и будущая стоимость аренды. Прежде чем принимать решение о крупных затратах, нужно сопоставить расходы с ценами на сдачу квартир в аренду – таких, какую хочется получить после ремонта. Затем подсчитать предполагаемый доход за год и посмотреть, как скоро окупятся вложения. Также надо учитывать востребованность таких квартир именно в вашем городе.

Большинство выбирают:

 

  • косметический ремонт в случае длительной сдачи;

  • хороший, но не элитный ремонт – для посуточной аренды.

 

Объясняется это тем, что при длительных сроках заселения состояние жилья обычно страдает меньше, обычного косметического ремонта хватит на несколько лет. При этом квартира будет выглядеть аккуратно. Легко добиться видимости красивого и стильного дизайна без затрат.

В почасовой и посуточной сдаче при хорошем обустройстве жилья можно рассчитывать на более дорогих арендаторов. В том числе тех, кто легко распознает поверхностный ремонт и откажется от такой квартиры.

 

Как минимизировать затраты при ремонте

Вложения в квартиры под сдачу нужно минимизировать. Это не значит, что нужно экономить на всём, но значит, что нужно сокращать расходы там, где это целесообразно сделать. Всё, что можно сделать позднее, уже после сдачи, нужно переносить на будущее.

На чём можно сэкономить:

 

На материалах. Дешёвые разновидности есть в любом строительном гипермаркете. Такие магазины, как Леруа Мерлен, предлагают очень низкие цены на многие категории товаров.

На мебели. В каждом крупном городе есть малоизвестные фирмы, предлагающие мебель существенно дешевле, чем остальные. Обычно они продают свои товары через интернет, не имея магазинов. Также могут скромно размещаться на небольшом пространстве в мебельных центрах.

На выполнении работ. Здесь можно стандартно использовать услуги «гостей из ближнего зарубежья», которые берут за работу существенно меньше, чем фирмы. Простые задачи можно сделать своими руками или приобщить к этому квартирантов.

На сантехнике. На помощь снова придут строительные гипермаркеты. Также можно поискать товары на сайтах производителей, но из-за доставки не всегда удобно покупать там.

На технике. Обратите внимание на распродажи крупных магазинов. Также интересные вещи можно встретить в гипермаркетах типа «Ашана».

На дизайнерских услугах. Актуально для тех, кто хочет ими воспользоваться – как правило, для обустройства элитных квартир. Готовые проекты можно добыть бесплатно, совсем не обязательно за них платить.

 

Что можно сделать руками квартирантов

Распространённая схема – сдача в аренду с условием ремонта. Но многие потенциальные арендаторы не хотят связываться с этим, потому что боятся, что после выполнения обязательств цену просто поднимут. Чтобы люди не разбегались, в договор нужно включить условие невозможности поднятия стоимости аренды до определённой даты.

Квартирантам можно доверить оклейку потолка плиткой, побелку или покраску, работу со стенами. На них также подойдут обои, например, самые простые – до 200 рублей за рулон.

Разбивка квартиры надвое

Существует редкая практика увеличения дохода от жилья – разделение одной квартиры на две. Обычно разделяют однокомнатную на студии.

Выгода такого варианта на примере средних цен крупных городов, но не столицы:

 

  • Со сдачи квартиры в аренду можно получить от 10 до 20 тысяч в месяц. Элитные в расчёт не берём.

  • Студия стоит совсем чуть-чуть дешевле – от 8 до 18 тысяч.

  • При разбивке владелец начинает получать со сдачи уже не 10-20, а 16-36 тысяч рублей (умножаем цену студии на 2).

  • Доход заметно вырастает.

 

Высчитывать нужно для своего города. Наиболее выгоден этот вариант для Москвы и СПб, поскольку там быстрее окупятся вложения в разбивку.

 

Насколько выгодно заниматься арендой квартир

Определить заранее, будет ли доходной сдача квартиры в аренду, сложно. Всё зависит от подхода и масштабирования. Например, некоторые сдают несколько квартир, в том числе не своих, посуточно, за счёт чего получают хороший доход. Кто-то сдает неопрятное жилье без мебели и ремонта – заработок соответствующий.

Очевидно одно – при разумном подходе в большом городе этот вариант инвестирования в недвижимость может давать неплохую прибыль. При долгосрочной аренде получаемый доход можно назвать относительно пассивным, а это то, к чему многие и стремятся.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи